【胜诉案例】熊斌蓉律师代理房屋租赁合同纠纷案：合同虽无效，899.6万元占有使用费仍获支持

【胜诉案例】合同虽无效，使用费照付——熊斌蓉律师代理租赁纠纷案成功追索近九百万元占有使用费

案件简述：

2015年12月24日，刘大山、刘辉父子与李浩签订了一份《场地租用协议书》，约定将位于北京市昌平区的一处场地出租给李浩使用，土地面积66000平方米，建筑面积5000平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2050年12月31日止，共计35年。合同约定租金每年250万元，每5年递增50万元，采用年度支付制。（本文涉及各方当事人信息均作化名）

合同签订初期，双方尚能依约履行。李浩在2016年支付了首年租金250万元，2017年支付了部分租金175.4万元，但自2018年起便停止支付租金。刘大山父子多次通过微信、短信等方式催要要，李浩虽偶尔回复承诺落实资金，却始终未实际履行付款义务。值得注意的是，案涉租赁物系刘大山、刘辉2012年左右在承租的荒滩地上建设，未取得建设工程规划审批手续，2022年该租赁物已被拆迁腾退。

2021年3月底，李浩搬离租赁场地，双方租赁关系实际终止。此时，李浩已累计拖欠租金高达899.6万元。在多次催款无果后，刘大山、刘辉父子为追回欠付款项，委托北京恒略律师事务所熊斌蓉律师提起诉讼。

律师代理：

接受委托后，熊斌蓉律师第一时间介入案件。首先，关于合同效力问题。相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经调查取证，确认涉案房屋确实未办理建设工程规划许可证。根据这一关键事实，双方签订的《场地租用协议书》可能被认定为无效，这意味着原告主张 “租金” 的基础存在法律障碍。

依据《民法典》及其他法律法条等规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。基于这些法律规定，我方向法院主张，即便合同无效，但被告实际占有使用了涉案房屋进行养殖，利用支付相应的占有使用费。占有使用费是合同无效后的法定处理方式，即使出租人原诉请为“租金”，法院也可直接调整为占有使用费。

针对案件关键问题，熊斌蓉律师制定了清晰的代理思路，展开了一系列扎实的代理工作：

1.全面梳理证据材料

• 审查《场地租用协议书》及租金明细表，确认租赁期限、租金标准及支付方式

• 调取银行转账记录，核实李浩已支付的租金数额

• 收集刘大山父子与李浩之间的微信、短信聊天记录，证明持续催收事实

• 整理租赁场地照片、腾退情况说明等辅助材料

2.基于相关法律规定，我即案涉便合同无效，但被告实际占有使用了涉案房屋进行养殖，利用支付相应的占有使用费。

3.精准计算诉求金额：根据合同约定及实际履行情况，熊律师详细核算了被告欠付费用的起止时间和具体金额，最终确定诉求为899.6万元，并主张自2018年7月30日起的资金占用利息。

法院判决：

法院受理案件后，被告李浩经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩和质证的权利。

法院经审理认为：

关于合同效力：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，刘大山、刘辉确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《场地租用协议书》无效。

关于占有使用费：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。原告提交的租金明细、支付记录、微信及短信聊天记录等证据，能够证明李浩在 2016 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日期间占有使用租赁物，其主张参照合同约定租金标准支付欠付的占有使用费 899.6 万元，合法有据。

关于资金占用利息：因双方未就资金占用期间的利息作出约定，原告该项诉讼请求缺乏依据，不予支持。

最终，法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，作出如下判决：

李浩于判决生效后十日内，支付刘大山、刘辉自 2017 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日期间欠付的租赁物占有使用费 899.6 万元；

驳回刘大山、刘辉的其他诉讼请求。

案件受理费 74772 元及公告费（以票据为准），均由被告负担。若被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，需加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【裁判要旨】

①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

②房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。但是，因出租人原因导致对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付房屋占有使用费用。

租房，绝不仅仅是租赁房屋、支付租金这么简单，作为出租方，应严格按照法律规定，完善相关证件办理许可手续；作为承租方，应在租赁房屋前履行审慎审核义务，对租赁房屋合法合规等情况做充足了解，以避免产生不必要的法律纠纷。