【胜诉案例】坚守契约精神，击退无端诉请——朱桂颖律师代理房屋租赁合同纠纷案二审全胜

一场看似普通的房屋租赁，却遭承租方的“反戈一击”陷入长达一年半的法律博弈。出租方李某万万没想到，自己正常出租办公场地，竟被承租方以“欺诈”为由告上法庭，要求撤销合同、全额退还租金。关键时刻，我所朱桂颖律师临危受命接受委托，历经一审、二审，最终成功驳回原告的全部诉讼请求，成功捍卫了被告的合法权益。（本文涉及各方当事人信息等均作化名）

案件简述：正常出租遭遇“专业租客”发难

2024年1月，北京XX律师事务所（以下简称“XX律所”）与北京B科技有限责任公司（以下简称“B科技公司”）签订《北京市房屋租赁合同》，承租北京市丰台区某129号院1号楼701、702（局部）房屋作为办公场地，租赁期限自2024年2月20日至2026年2月19日，月租金22916元，支付方式为押一付二。后经三方协商又签订了《合同主体变更约定》，约定主体变更为A（北京）文化发展有限公司（以下简称“A公司”），XX律所将合同权利义务全部转让给A公司。

然而，仅过半年，A公司突然提出退租。B 科技公司法定代表人李某某本着 “多一事不如少一事” ，即便对方提前退租构成违约，也没打算追讨违约金。

本以为此事就此了结，谁料，A公司反而一纸诉状将B科技公司及李某某诉至法院，声称在租赁过程中遭受“三重欺诈”，要求撤销租赁合同、全额退还已支付的租金及押金共计153912元。

原告罗列的“莫须有罪状”包括：一是前租户涉嫌诈骗，经常有人来办公场地闹事，被告故意隐瞒导致原告客户产生信赖危机。截至目前，该场地的注册地址依然是涉嫌诈骗主体的实际办公注册地址，原告租用该场地也不能变更地址。；二是房屋存在抵押，被告未如实告知影响租赁稳定性；三是房屋实际面积远小于承诺的210平方米，属于虚假陈述构成欺诈，致使原告违背真实意思签订租赁协议。

这场突如其来的诉讼，让原本平和的租赁关系彻底破裂，也将被告推向了被动的诉讼境地。

本案一审：

接到委托后，朱桂颖律师第一时间与当事人深入沟通，全面梳理案件细节。她发现，原告的诉求看似 “有理有据”，实则缺乏实质证据支撑，且多处陈述与事实不符。为了扎实反驳主张，朱律师展开了细致的准备工作：

证据固定与梳理：收集并整理关键证据，包括与原告的微信聊天记录、房屋产权登记证、房屋出租委托书、租赁合同及主体变更协议、前租户相关工商信息等，形成完整的证据链；

事实核查与还原：逐一核实原告主张的 “欺诈事实”，确认前租户退租原因、房屋抵押状态、房屋面积核算依据等核心事实，找出原告陈述中的矛盾点；

法律条文精准适用：围绕《民法典》中 “欺诈” 的法律要件，结合举证规则，明确本案的辩护核心 —— 原告无充分证据证明被告存在欺诈行为。

恒略律师代理意见：

庭审现场，原告方言辞激烈，不仅夸大其词描述 “经营受扰” 的状况，还多次对被告及代理人进行言语攻击，甚至无端投诉法官，试图干扰庭审进程。面对混乱局面，朱桂颖律师始终保持冷静，围绕原告的三项诉求逐一展开针对性反驳：

针对 “前租户涉嫌诈骗” ：恒略师指出，前租户北京 C 因私出入境咨询服务有限公司系因经营困难、拖欠租金后自行消失，被告本身也是受害者，且完全不清楚C公司是否涉嫌诈骗，从何而谈向原告隐瞒此事。被告从未收到过该公司涉嫌诈骗的任何通知，通过查询也仅显示其有一条债务纠纷执行记录，无违法犯罪信息。原告声称 “频繁有警察、被骗客户上门”，却从未向被告反馈过该情况，也未提供任何有效证据佐证，属于无中生有。即便真的出现该问题，也应先通知被告，在问题无法解决或解决方案不能让原告满意的情况下，才能走到双方解除合同的地步。

针对 “房屋存在抵押未告知” ：依据房屋产权登记证，明确记载 2015 年的抵押登记信息，被告在签约时已将证件提供给原告查阅，不存在 “隐瞒”。且房主已告知抵押已解除，即便存在抵押，也未对原告使用房屋造成任何实际影响 —— 房屋既未被查封，也未被拍卖，原告所谓 “租赁稳定性风险” 纯属主观臆断，无任何事实依据。

针对 “房屋面积虚假陈述” ：恒略律师出示了被告与原告代理人李某的微信聊天记录，明确显示签约前被告已告知 “210 平方米是估算值，房屋按套出租”，李某当时未提出任何异议，还要求将估算面积手写在合同中。事实上，租金定价是综合考虑周边市场价、装修配置、服务成本等因素确定的，被告已为原告提供了装修和家具，并将月租金从 25550 元降至 22916 元，支付方式从 “押二付二” 改为 “押一付二”，还给予了 5000 元首期优惠，不存在 “以虚假面积欺诈签约” 的动机。

针对“注册地址的问题”：原告承租的701室及702局部房间，前租户C公司虽曾将701室登记为经营地址且未及时注销，但该历史记录不影响新主体在同一地址注册，且工商部门允许“一址多照”。原告同时承租的702局部房间亦可独立注册。然而在长达半年的租赁期间，原告从未提出任何地址登记需求或变更请求，被告自然不存在隐瞒或拒不配合的情形。原告所谓“地址无法使用并造成损失”的主张，并无事实依据。

告起诉的请求权基础：关于原告主张的请求权基础，其依据《民法典》第一百四十八条请求撤销合同，理由并不充分。欺诈分为积极的欺诈与消极的欺诈。本案中，被告合法经营租赁业务，从未故意提供虚假信息，也不存在隐瞒租赁风险的行为。

此外，朱律师还指出，原告代理人李某作为专业律师，其风险防范意识和甄别能力远高于普通民事主体，在签约前已实地查看房屋，对房屋状况、面积、产权信息均有充分了解，所谓 “违背真实意思签约” 的主张不符合常理。

一审判决：事实清楚证据足，驳回原告诉求

北京市丰台区人民法院经审理认为，XX 律所与 B 科技公司签订的租赁合同及后续主体变更协议均为各方真实意思表示，合法有效。原告主张被告存在欺诈，但未能提供充分证据证明被告 “故意告知虚假情况” 或 “故意隐瞒真实情况”，其各项诉求均缺乏事实和法律依据。最终，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及相关司法解释，判决驳回 A 公司的全部诉讼请求，案件受理费 3378.24 元由 A 公司负担。

本案二审：

一审败诉后，A 公司不服判决，向法院提起上诉，提出 “一审判决未认定合同手写面积承诺”“被告隐瞒抵押事实”“原审程序违法”“一审法院故意偏袒、程序违法” 等理由，试图推翻一审判决。

恒略颖律师针对上诉理由进一步强化了答辩意见：

合同手写面积系双方明知 “估算值” 后的约定，微信聊天记录可佐证，不存在虚假承诺；

被告已提供产权登记证，抵押信息已披露，原告无证据证明抵押对其使用造成影响；

一审程序合法，追加第三人（XX律师事务所）和程序转换均符合法律规定，原告主张 “法官串通” 无任何依据。

二审法院经审理查明，一审法院认定的事实清楚，证据确实充分，原告的上诉理由均不能成立。法院认为，认定欺诈需满足 “欺诈方有故意、实施欺诈行为、受欺诈方因欺诈陷入错误意思表示” 等要件，而本案中原告未能提供充分证据证明上述要件成立，其上诉请求缺乏依据。

最终，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费 3378.24 元由 A 公司负担。

房屋租赁合同纠纷中，无论是出租方还是承租方，都应秉持诚实信用原则履行合同义务。若产生相关纠纷，可及时寻求专业律师的帮助，通过合法途径维护自身权益，切勿因对方的专业背景或不当手段而退缩。法律保护的是合法合规的民事行为，任何试图以 “莫须有” 的理由推翻合同、谋取不当利益的行为，终将无法得到法律的支持。