【胜诉案例】购买回迁安置房3年，卖方不配合过户，李永慧律师精准代理原告成功维权

案件简述：

2022年10月19日，原告李敏华与被告刘淑芬签订《北京市房屋买卖合同》，约定刘淑芬将其名下位于北京市海淀区某6号院2号楼2单元301号的房屋（回迁安置房，预测建筑面积80.78平方米）以485万元的价格出售给李敏华。合同明确，李敏华需于签约当日支付定金20万元，2023年2月20日前支付剩余购房款465万元。（本文涉及各方当事人信息等均作化名）

同日，双方另行签订《房屋买卖补充协议书》，特别约定：待案涉房屋《不动产登记证》下发之日起15日内，刘淑芬需无条件配合李敏华办理产权变更过户手续；若刘淑芬拒不配合，则视为违约，需将房产作为债务抵偿给李敏华，其配偶及子女不得以此为由解除合同。

为保障交易合法性，刘淑芬向李敏华出示了其与北京B置业集团有限公司（以下简称B置业公司）签订的《回迁安置房协议书》，证明案涉房屋归其所有；刘淑芬的丈夫及女儿刘晴晴亦分别出具配偶同意出售证明、子女同意出售证明，明确认可该房屋买卖行为。

合同签订后，李敏华严格履行付款义务：2022年10月19日足额支付定金20万元，2023年2月17日提前支付剩余购房款465万元，刘淑芬均出具了相应收条，并将房屋交付李敏华实际占有使用。

然而，当第三人北京A投资有限责任公司（以下简称A公司，案涉房屋现登记权利人）通知刘淑芬办理房屋产权登记手续时，过户事宜却陷入僵局。刘淑芬之女刘晴晴突然反悔，以房屋产权应登记在自己名下、未与李敏华签订买卖合同为由，拒绝协助办理过户；刘淑芬亦以此为由拖延履行合同义务。

经查，案涉房屋产权登记需涉及A公司、B置业公司及C公司（北京市海淀区XX镇曙光村村民委员会权利义务承接主体），李敏华为维护自身合法权益，委托我所李永慧律师将刘淑芬诉至法院，同时追加上述三公司为第三人，提出三项诉讼请求：

1.判令三第三人协助将案涉房屋产权变更登记至刘淑芬名下；2.判令刘淑芬继续履行合同，将房屋产权变更登记至李敏华名下；3.判令被告承担诉讼费用。

争议焦点：

本案核心争议焦点在于：1、涉案房屋是否满足法定过户条件；2、如何证明房屋权属关系已明确界定（即初始产权登记主体必然确定为卖方）。

买方购置涉案回迁安置房时，卖方尚未持有房屋权属证书。需明确的是，《房屋所有权证》作为国家确认房屋所有权的法定凭证，是权利人行使物权的必备依据。

在案涉房屋出售时没有取得房产证，首先要进行案涉房屋的原始登记，取得房屋产权证，登记在签订拆迁协议被拆迁一方的名下；第二步办理产权过户，登记到购买方名下。鉴于要分两个步骤才能完成涉案房屋登记到购买者名下，所以购买者要起诉要求出卖方配合完成初始登记并过户至购买者名下，首先要明确涉案房屋的产权人。

尽管卖方未取得权属证书不影响买卖合同的效力，但拆迁安置房的产权分配具有特殊性：安置权益通常以“户”为单位整体分配，房屋符合办证条件≠户内具体房屋权属已明确；产权分割可能涉及多名安置对象，存在共有权属争议风险。

律师代理：

针对案件焦点，恒略律师收集整理了《房屋买卖合同》、《回迁安置房协议书》、定金及购房款支付凭证、刘淑芬配偶及子女同意出售证明、A公司通知办理产权登记的相关记录等关键证据，形成完整证据链，充分证明：

1.案涉房屋已达到法定产权登记条件；

2.房屋权属清晰无争议（刘淑芬为唯一权利主体）；

3.合同继续履行不存在法律障碍。（案涉房屋权属明确，可要求被告继续履行房屋买卖合同，配合办理产权登记及过户手续）

被告及第三人提出：

（一）被告刘淑芬辩称：

房屋为回迁安置房，未取得权属证书，不具备过户条件。

其本人非拆迁协议中被安置人，不符合产权登记政策要求。

原告购买时明知风险，应自行承担。

其已交付房屋，无主观违约恶意，若第三人同意协助办理至其名下，其同意过户给原告。

（二）第三人述称：

1.A 公司：不同意原告请求，依据相关政策，安置房不得通过交易方式变更购房资格，原告无购房资格，A公司无义务为其办证。A公司根据B置业公司确认的购房人协助办理房屋产权，A公司与原被告之间的争议无关。

2.B 置业公司：原被告之间的买卖关系与己无关，不认可刘淑芬“因政策原因无法办证” 的说法，同意协助将房屋办理至刘淑芬名下；

3.C公司：其系原村民委员会权利义务承接主体，原被告买卖关系与己无关，在符合办证要求的情况下，同意协助将房屋登记至刘淑芬名下。

法院判决：

法院认为，李敏华与刘淑芬签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反我国法律和行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，应属有效，双方均应严格履行合同义务。现李敏华已经依约足额向刘淑芬支付了购房款，已经履行了其全部合同义务。现案涉房屋具备办理房屋产权手续的条件，在此情况下，刘淑芬应在具备产权登记条件时积极办理案涉房屋的产权登记手续，并协助李敏华将案涉房屋的产权变更至李敏华名下。

现刘淑芬、A公司、B置业公司、C公司均表示同意协助上述产权过户手续的办理，对此本院不持异议。李敏华在本案中要求A公司、B置业公司、C公司先行协助刘淑芬办理案涉房屋所有权登记手续，将案涉房屋更名至刘淑芬名下，后由刘淑芬协助李敏华将案涉房屋的过户至李敏华名下的诉求，于法有据，法院对此予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、北京A投资有限责任公司、北京B置业集团有限公司、北京市C公司于本判决生效之日起七日内协助刘淑芬办理房屋所有权登记手续，将位于北京市海淀区某6号院2号楼2单元301的不动产权证书办理至刘淑芬名下；

二、刘淑芬于取得上述房屋的不动产权登记之日起十五日内协助李敏华办理过户手续，将上述房屋过户至李敏华名下。

案件受理费44000元（李敏华已预交），由刘淑芬负担，于本判决生效后七日内交纳。

温馨提示：

在购置房产时，建议优先规避未完成产权登记的拆迁安置房交易。如确需购买的，应该审核当时的拆迁协议及拆迁背景，弄清楚房屋权属归属谁，如果属于一家人的，那签订房屋买卖合同时应该由全家一起签名，以保证后续合同能够顺利履行。