博尔塔拉蒙古自治州厂房拆迁律师咨询:租赁面积与实测面积不同而评估按合同计,咨询前应核对哪些测量与合同材料?

咨询前，建议先把材料按“同一房屋、同一面积口径、同一评估时点”分成三组：权属与登记材料、租赁合同及其附图、实测与查勘及评估材料。核对的重点是评估报告采用的面积究竟来自哪份文件，以及该文件记载的是建筑面积、使用面积还是含公摊面积。根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行），已登记房屋的建筑面积一般以权属证书和登记簿为准；评估不考虑租赁因素，指的是评估无租约限制的价值；实地查勘记录则应由房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师签字或盖章确认。

一、先分清“合同面积”是哪份合同、哪个口径

“评估按合同计”中的“合同”可能指租赁合同，也可能指评估委托合同或补偿协议，三者用途不同。若是租赁合同，需要核对合同正文、面积条款、附图、补充协议及续租文件，确认面积口径是否写明为建筑面积，是否包含公摊、夹层、扩建或转租部分。租赁面积与实测面积不同，常见原因包括测量口径不同、测绘基准不同或房屋后续改动，建议先逐项对照，不预设哪一份数据必然准确。

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”因此，如果评估报告直接以租赁合同面积替代权属证书、登记簿或实测成果，建议核对报告中关于面积来源和取值理由的说明。

该办法第十一条还明确，被征收房屋价值“不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”，并进一步说明“前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值”。租赁合同约定的面积是否适合作为评估建筑面积，需要结合评估对象和报告说明来判断。

二、测量、查勘与评估材料按顺序核对

可以按以下顺序整理，便于咨询时说明差异发生在哪一环节：

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条要求，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师实地查勘，拍摄影像资料并做好记录；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。第十六条规定，分户初步评估结果应当公示，公示期间注册房地产估价师应现场说明解释，“存在错误的，房地产价格评估机构应当修正”。第十九条还规定，被征收人对评估报告有疑问的，出具报告的机构应当作出解释和说明。咨询前把查勘记录、公示材料、修正记录和正式分户报告放在一起比对，能够更清楚地说明“合同面积”与“实测面积”差异出现在哪个环节。

三、咨询准备与费用边界

建议把上述材料按时间顺序编号，并另附一页面积对照表，列明每份文件记载的面积、口径、形成日期和出具主体。这样既便于律师判断评估取值是否有说明依据，也便于向评估机构提出具体问题。

费用方面需要区分不同项目。律师服务费应与律所书面约定服务范围和计费方式；具体是否将材料梳理、异议沟通或后续程序纳入委托，可与律所协商。诉讼中发生的评估、鉴定、勘验等费用，《诉讼费用交纳办法》第十二条规定，由人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。该项规定针对诉讼过程中的相关费用，不等同于律师服务费标准。

涉及博尔塔拉蒙古自治州的具体项目时，当地征收范围、评估机构选定及公示安排仍需以项目现场文件和主管部门提供的信息为准，本文所述为一般材料核对方法。