拆迁评估异议复核选律师时,报告盖章机构与委托合同名称不一致,应核对哪份委托材料?

先核对“房屋征收评估委托合同”，再对照评估报告的盖章与签字

报告盖章机构与委托合同名称不一致时，应先核对房屋征收评估委托合同，并以房屋征收评估委托书作辅助核对，同时把评估报告上的公章与注册房地产估价师签字一并比对。判断“原评估机构”是谁，依据的是评估委托关系与出具报告的机构，律师事务所的委托合同不能用来判断评估主体资格。资料显示，房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同（《国有土地上房屋征收评估办法》第六条，建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）。

一、两类“委托”材料先分开

实务中容易混淆的是两份名称相近的文件：

• 房屋征收评估委托合同、委托书：一方是房屋征收部门，另一方是房地产价格评估机构，用于确定谁委托、谁评估、谁出具报告。这类文件是核对评估主体的依据。
• 律师事务所委托合同：一方是当事人，另一方是律师事务所，用于确定律师服务范围、收费方式和双方权利义务。这类文件不涉及评估机构是谁。

资料显示，房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期；委托合同应当载明委托人和评估机构的基本情况、负责本评估项目的注册房地产估价师、评估目的与评估时点、双方权利义务、评估费用及收取方式、争议解决方法等事项。核对时以委托合同为主，因为它记载了负责该项目的注册房地产估价师，而委托书中写明的是机构名称与评估目的。

二、建议的核验顺序

1. 先看评估报告本身。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，且“不得以印章代替签字”。报告上的公章对应的机构、签字的估价师姓名，是判断评估主体的直接线索。
2. 再对照评估委托合同。把合同载明的评估机构名称、负责本项目的注册房地产估价师，与报告上的公章、签字逐项比对。名称出现简称、分支机构表述或变更前后差异时，建议记录差异位置，并进一步核实是否属于同一主体，而不是直接认定为不同机构。
3. 最后看委托书与委托人名称。委托书载明委托人为房屋征收部门，如委托书与合同在机构名称上写法不同，建议以书面原件为准，注明来源与取得时间。

这一步核对的意义在于：对评估结果申请复核，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题，期限为自收到评估报告之日起10日内（第二十条）。机构名称与盖章不一致，会影响向谁递交复核申请。

三、委托律师时的工作范围与费用边界

与律所协商时，可以把“核对评估报告、评估委托合同与委托书的对应关系，梳理复核申请理由”列为拟议委托事项，是否纳入服务范围、如何计费由双方书面约定。费用上需要区分：律师服务费与代委托人支付的费用是不同项目，诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、查档费、保全费、翻译费等不属于律师服务费，由委托人另行支付；律师事务所应当向委托人提供收费清单，代付费用及异地办案差旅费应提供有效凭证（《关于进一步规范律师服务收费的意见》第八项，司发通〔2021〕87号）。

若后续进入评估专家委员会鉴定阶段，资料显示应在收到复核结果之日起10日内提出鉴定申请，鉴定围绕评估程序、依据、技术路线、方法选用、参数选取等进行审核。该阶段的具体材料与地方操作细节，本次资料未涉及，需另行核对。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。