黄山强拆维权律师咨询:强拆公告与现场笔录面积不同,咨询应先比较哪份测量记录?

在黄山强拆维权律师咨询场景中，公告面积与现场笔录面积不一致时，从材料核对角度建议先比较“房屋登记簿（或权属证书）记载的建筑面积”与“现场笔录所记面积”，再核对公告面积取自哪次调查、认定或评估材料。已登记房屋以登记记载为基准；未经登记建筑则先看市、县级人民政府的认定、处理结果。现场笔录用于反映现状，不能仅凭名称直接替代登记记载或认定结论。

一、先定面积基准：已登记房屋看登记簿

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条规定：“房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。”该条同时明确：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”

据此，公告面积与登记簿不一致时，先查登记簿及是否存在更正、异议材料；公告本身不直接替代登记记载。对于未经登记的建筑，该条要求按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估，此时应把认定处理文书与现场笔录并列核对，看笔录记录的范围是否与认定对象一致。

二、再核现场笔录的签字、见证和记录范围

现场笔录需先确认制作主体和用途。若其属于评估中的实地查勘记录，第十二条规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。”该条还规定：“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。”

核对时可看：笔录记的是全部房屋还是部分房屋、有无附图照片、测量范围是否与公告一致、签字盖章是否齐全；拒绝签字时有无见证及评估报告说明。差异若来自未登记部分、测量范围或形成时间，应逐项列明，而不是只比较一个面积数字。

三、咨询前的材料分组与费用边界

建议按同一房屋、同一期间、同一来源分组整理：权属证书、登记簿查询记录、征收或拆除相关公告、现场笔录及照片、评估报告（如有）、未经登记建筑的认定处理文书。比较时并列写明每份材料的形成主体、日期、测量范围、面积数和签字情况。该整理用于向律师说明差异来源，属于材料准备建议，不是法定提交顺序。

律师服务费及评估等第三方费用，需与律所根据服务范围书面约定计费方式；本次资料未提供黄山当地律师收费标准或具体报价，无法给出金额。可与律所协商是否将“面积差异核对、评估材料异议准备”纳入咨询或委托范围、如何计费。

出处：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十二条，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。