潍坊国有土地征收律师咨询:若评估报告未载估价时点而协议按签约日计算,先核对哪份材料?

遇到评估报告未载明估价时点、补偿协议却按签约日计算的情况，先核对房屋征收决定公告与房屋征收评估委托合同这两份材料。公告确定法定的评估时点，委托合同记载本次评估约定的评估时点；两份材料相互对照，才能判断评估报告与协议之间究竟是记载缺失，还是时点本身不一致。以估价时点为核心，分户评估报告和补偿协议是随后需要核对的材料。

一、先核对公告与委托合同，确定“应当按哪一天估价”

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”这条规定同时适用于货币补偿和产权调换两种情形。

同一办法第六条要求，房屋征收评估委托合同应当载明“（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项”。评估报告正文没有写明估价时点时，委托合同中的时点约定就是判断该报告实际采用哪一天价格的关键材料。核对时，可以留意委托合同的签订日期、委托事项与报告编号是否指向同一评估项目，以及合同约定的评估时点与征收决定公告日期是否一致。

二、再核对分户评估报告与补偿协议的衔接

分户评估报告是征收部门向被征收人转交的正式文件。该办法第十七条规定，分户评估报告“应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字”。核对时可以查看签字人数、公章、报告出具日期、报告编号，以及报告中是否出现与评估时点相关的表述。

补偿协议方面，可以查看协议正文是否写明所依据的评估报告编号、报告出具日期、补偿金额的计算方式，以及“按签约日计算”具体指向哪一项（房屋价值、临时安置费、搬迁费或其他项目）。协议中按签约日计算的条款与评估报告载明的估价时点属于两个不同事项，把两者逐项对应，才能看出差异出在哪个环节。

对评估报告有疑问时，该办法第十九条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。”可以据此向评估机构书面提出时点问题，要求说明报告实际采用的估价时点及其依据。

上述顺序属于整理材料时的建议，便于把“报告缺载时点”和“协议按签约日计价”放到同一时间轴上比较，不构成法定程序先后。

三、咨询前的准备

潍坊国有土地征收项目涉及评估报告与补偿协议的时点核对时，可以提前整理征收决定公告、评估委托合同、分户评估报告、补偿协议及签约凭证，按上述四项列一份时间对照表，标注每份材料的形成日期与对应项目。如需进一步咨询，可向北京恒略律师事务所说明征收项目名称、评估机构、报告出具与协议签订的时间，以及协议中按签约日计算的具体条款；相关事项是否纳入服务范围、如何计费，可与律所协商确认。

依据出处：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第六条、第十条、第十七条、第十九条，公开文本见地方政府网站转载（https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml）。地方项目在具体操作上如有另行规定，需以当地公布的征收文件为准。