2026年拆迁维权律师咨询前,产权证与建房审批表层数不一致,应带哪份审批材料?

两份材料都带，并且以房屋登记簿的记载作为核对基准。产权证与建房审批表层数不一致，通常不是“选一份更有利的”的问题，而是要同时说明三件事：登记上记载的建筑面积和层数是多少、审批文件批准的范围是多少、审批范围之外的楼层是如何形成和被处理的。只带产权证，说不清超出登记部分是否有审批依据；只带审批表，又无法反映登记簿的最终记载状态。因此建议把产权证、房屋登记簿记载、建房审批表及附图一并带到咨询现场。

一、两份材料各自能说明什么

按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象；对于已经登记的房屋，“其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”（公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml）

由此可以看出两类材料的用途不同：

• 产权证与房屋登记簿：用来确认已登记部分的性质、用途和建筑面积，并核对产权证与登记簿是否一致。两者不一致时，登记簿是核对基准，除非有证据证明登记簿确有错误。
• 建房审批表及附图、批准文件：用来确认当时批准的层数、建筑面积和四至范围，判断实际层数中哪些在批准范围内、哪些在批准范围之外。

审批表本身不能替代登记簿，产权证也不能说明未经批准或未登记的加层是否合法。两份材料放在一起，才能把“登记面积—批准面积—实际面积”三者的差额对应起来。

二、征收程序中的核对对象

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第十五条，房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合，调查结果应当在征收范围内公布。第二十四条进一步规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；“对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”（公开文本：https://www.lingyuan.gov.cn/html/LYSZF/202603/0177275838209235.html）

因此，实际层数高于产权证或审批表记载的部分，最终要看是否经过调查、认定和处理，以及认定的结果是什么。咨询时值得一并核对的，还有征收部门公布的调查登记结果，以及针对未经登记部分的认定、处理文书。

以上规则按国有土地上房屋征收情境说明；如房屋位于集体土地宅基地上，适用规则和材料清单需另行核对。

三、咨询前的整理建议

以下属于整理方法建议，不是法定提交顺序：

差异说明建议只写事实：何时建成几层、何时审批几层、何时登记几层、是否申请过变更登记或补办审批，并附对应凭证。这样律师能较快判断争议集中在登记错误、审批范围还是未经登记建筑的认定上。

四、服务范围与费用边界

北京恒略律师事务所的业务方向包括征地拆迁。材料梳理、差异比对、与征收部门沟通是否纳入委托范围、如何计费，可与律所协商并在委托约定中写明；咨询电话4009003957，归属北京恒略律师事务所。律所资料强调收费沟通与透明，具体费用结合业务类型、程序阶段、工作范围及个案情况确认，其他案件中的费用不能替代本案报价。评估、鉴定等第三方程序产生的费用，与律师服务费分列核对。