邯郸国有土地征收律师咨询:房屋所有权证附记与登记簿面积不同,咨询时应先查哪份登记底册?

在邯郸国有土地上房屋征收咨询中，如果房屋所有权证附记与房屋登记簿记载的建筑面积不一致，应先查房屋登记簿，也就是通常所说的登记底册，并以登记簿的记载作为核对基准；权属证书及附记放在下一步比对。这一顺序的依据是《国有土地上房屋征收评估办法》第九条：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

先查登记簿的适用条件

上述规则适用于“已经登记的房屋”，出现在房屋征收评估前房屋征收部门组织调查、明确评估对象的环节。第九条同时要求，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构；房屋征收部门应向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况，调查结果还应在征收范围内向被征收人公布。

因此，咨询时先查登记簿，核对的是征收评估所依据的建筑面积、用途和性质记载。权属证书附记与登记簿不一致时，登记簿并非绝对不可推翻——条文保留了“有证据证明房屋登记簿确有错误”的例外。是否存在这种证据、能否据此调整面积认定，需要结合登记档案、原始登记材料等进一步判断，不宜仅凭附记差异直接下结论。

咨询前的材料核对建议

以下整理方法属于咨询准备建议，不是法定先后程序，也不替代登记机构的查询规则：

1. 先调取房屋登记簿记载。核对权利人、坐落、建筑面积、用途、性质等栏目，记下查询来源和时间。这一步用于确认征收评估所优先依据的底册内容。
2. 再比对权属证书及附记。将附记中的面积、用途等信息与登记簿逐项对照，列明差异项目和具体数值，避免只笼统说“面积不一样”。
3. 整理差异说明。把两份材料的形成时间、记载位置、差异内容列成简表，便于咨询时说明争议点。
4. 如主张登记簿有误，另行准备线索。围绕“确有错误”收集原始登记资料、测绘材料等线索，是否足以支持更正，需由专业人员在查阅材料后判断。

与评估时点、评估因素的衔接

面积记载之所以重要，是因为它进入征收评估。第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日；第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。咨询时可以同时核对：登记簿记载的面积对应哪个时点、征收决定公告之日登记状态如何，以及评估报告采用的面积与登记簿是否一致。

依据出处：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十条、第十四条，公开文本见农业农村部法规栏目转载页面：https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm。

涉及具体案件的面积认定、登记簿错误举证及补偿主张，建议在咨询时携带登记簿查询结果、权属证书及附记、征收相关公告材料，由专业人员结合材料判断；律师服务范围与费用可与律所协商确定。