深圳厂房拆迁律师咨询:加建部分缺少报建材料,咨询前应先核对哪些产权边界?

在深圳遇到厂房拆迁、加建部分又缺少报建材料时，咨询前宜先核对两条边界：一是加建部分是否已经过征收前的调查、认定和处理，二是已登记产权范围与加建部分的实际位置、面积、用途能否对应。报建材料缺失本身不等于违法建筑，也不直接等于不予补偿；关键要看征收部门的认定处理结果，以及已登记房屋的权属证书、登记簿记载。以下按国有土地上房屋征收情形说明；如厂房位于集体土地，适用规则不同，需另行核对。

先核对加建部分处在哪个程序节点

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十四条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”据此，咨询前可以先确认：征收范围内是否已经开展调查、认定和处理；加建部分有没有对应的认定文书或处理结论；目前处于征收决定前、评估阶段，还是补偿协议、补偿决定阶段。缺少报建材料时，先找“认定处理结果”，比只整理报建材料本身更能说明问题。

评估环节同样以认定结果为基础。《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”因此，加建部分是否进入评估对象、按什么面积和用途评估，需要对照评估报告和认定材料核对。

建议按四个对象核对产权边界

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。核对时可以把已登记部分和加建部分放在同一张时间线上：建设时间、审批时间、征收范围确定时间、调查登记时间、评估时点分别列明。该条例第十六条还规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”因此，加建形成于征收范围确定之前还是之后，是需要单独核对的时间边界。

咨询准备与费用边界

咨询前可以按“主体—时间—面积—审批—认定文书”分组整理材料，复印件与原件来源分别标注；对面积不一致的，列明测绘报告、登记簿和评估报告各自记载，便于说明差异。律师服务费与评估、测绘等第三方费用分属不同事项；哪些工作纳入委托、如何计费，可与律所协商并在书面约定中明确。北京恒略律师事务所设有征地拆迁业务方向，咨询电话4009003957（归属北京恒略律师事务所）；具体承办人员、服务范围与费用，以委托约定为准。

主要出处：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行），公开文本：https://www.lingyuan.gov.cn/html/LYSZF/202603/0177275838209235.html；《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行），公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml。