攀枝花国有土地征收律师费用咨询:评估报告签字估价师与机构章缺失,报价前应核对哪些报告页?

在攀枝花国有土地征收中，如果分户评估报告出现注册房地产估价师签字缺失或评估机构公章缺失，向律师咨询报价前，建议先核对封面与报告类型页、签字盖章页、实地查勘记录页、评估方法与测算页、公示及说明解释材料页和附件页。这些页面决定律师接下来需要处理的是要求评估机构解释说明、核对评估程序，还是判断是否具备进一步复核的基础；工作范围不同，律师服务费的协商内容也会不同。本次资料未提供攀枝花当地统一的律师收费标准，具体金额需与律所书面约定。

一、签字与盖章页是首要核对对象

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十七条规定：“整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”核对时，可以查看签字页是否有两名以上注册房地产估价师的本人签字、是否同时加盖评估机构公章，以及签字人员是否与委托合同记载的“负责本评估项目的注册房地产估价师”一致。

同一办法第六条规定，房屋征收评估委托合同应当载明负责本评估项目的注册房地产估价师。将合同或委托书与报告签字页对照，可以帮助判断签字人员与项目是否对应。第十九条规定，被征收人对评估报告有疑问的，出具报告的评估机构应当作出解释和说明；报告存在签字或盖章瑕疵时，可以据此先向评估机构核实。

二、其余建议一并核对的报告页

• 封面及报告类型页：区分整体评估报告与分户评估报告，记录项目名称、评估对象、评估时点、报告编号和出具日期。第十六条、第十七条对分户初步评估结果公示和分户评估报告转交作了规定，可据此核对报告所处环节。
• 委托与评估目的页：第八条要求被征收房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”，可据此核对报告表述。
• 实地查勘记录页：第十二条规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认；被征收人拒绝签字的，应由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。核对这一页，可以了解查勘程序是否有记录支撑。
• 评估方法与测算页：第十三条要求对评估方法作适用性分析后选用，第十四条要求考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。核对方法选择和参数来源，有助于明确律师是否需要进一步审查评估技术过程。
• 公示与说明解释材料页：第十六条规定的分户初步评估结果公示、现场说明解释及错误修正记录，可以与最终报告比对。
• 附件页：包括评估机构及估价师的相关证照材料、委托书或合同、实地查勘照片影像资料等，可用于核对报告主体和素材来源。

这些核对属于咨询前的材料整理建议，目的是让律师了解报告缺什么、缺在哪个环节，从而确定拟议工作范围。

三、报价前应分清两类费用

律师服务费方面，根据《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号）第一项，律师服务收费项目、收费方式、收费标准原则上由律师事务所制定，制定时统筹考虑工作时间、法律事务难易程度、委托人承受能力、律师可能承担的风险和责任、律师社会信誉和工作水平等因素。因此，报价前可以与律所沟通：要求评估机构解释说明、核对评估程序、参与协商等事项是否纳入服务范围，以及如何计费，并以书面委托合同确认。

评估、鉴定等第三方费用方面，第三十一条规定：“房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。”这部分费用与律师服务费分属不同项目，不宜合并询价。

来源：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行），公开文本见https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml；《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号），原文见https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-03/25/content_5681313.htm。