先核对不动产登记簿和房屋权属证书上的“用途”记载，而不是先看营业执照。按照《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，对已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；两者不一致时，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。营业执照反映的是经营主体和经营场所情况，可以作为核对实际经营、经营收益及停产停业损失的材料，但它本身不改变房屋的登记用途，也不能单独替代登记簿作为评估用途的取值依据。
一、先核对登记用途：权属证书与登记簿
需要核对的对象是房屋权属证书和不动产登记簿中“用途”栏的记载，重点看二者是否一致、登记用途究竟是住宅还是商业。若登记簿记载为住宅，评估机构按住宅用途取值，形式上是以登记记载为基础；若认为登记簿记载有误，则需要进一步核实是否存在能够证明登记错误的材料，而不是仅凭营业执照主张按商业用途评估。
营业执照及配套经营材料的作用，是核对房屋在评估时点是否实际用于经营、经营是否持续、是否有经营收益。根据该办法第十三条，被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；第十四条也明确，被征收房屋价值评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。因此，经营事实可以影响评估方法选择和停产停业损失核算，但用途取值仍要先回到登记材料。
二、再核对评估程序中的用途记载
登记材料核对后，建议按评估程序逐步核对以下材料：
| 核对对象 | 能核对什么 | 建议的关注点 |
|---|---|---|
| 房屋征收评估委托书、委托合同 | 评估对象范围、评估要求 | 委托评估的房屋用途、面积是否与登记材料一致 |
| 实地查勘记录 | 评估时点房屋内外状况、实际使用情况 | 是否记载经营状况，是否经房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师签字或盖章确认 |
| 分户初步评估结果 | 评估对象构成、基本情况和评估价值 | 公示期间可要求注册房地产估价师现场说明解释，存在错误应当修正 |
| 分户评估报告 | 最终评估依据和结论 | 是否说明用途取值理由，是否由两名以上注册房地产估价师签字并加盖机构公章 |
上述程序对应《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、第十六条和第十七条。第十二条要求注册房地产估价师实地查勘、拍摄影像资料并做好记录，被征收人应当协助提供评估所必需的情况和资料；第十六条要求分户初步评估结果在征收范围内公示，并由估价师现场说明解释；第十七条要求向被征收人转交分户评估报告。对评估报告有疑问的，根据第十九条，出具报告的评估机构应当作出解释和说明。
三、材料用途不同，核对顺序也不同
权属证书和登记簿解决“登记用途是什么”，是评估用途取值的基础材料；营业执照和经营资料解决“实际经营情况如何”，用于核对经营收益、停产停业损失等事项；实地查勘记录和评估报告解决“评估机构实际按什么用途、什么方法取值”。建议先比对登记簿与权属证书，再比对评估委托材料、查勘记录与评估报告，最后把营业执照等经营材料与查勘记录中的实际使用状况相互对照。
如果登记簿记载为住宅，而营业执照显示商业经营，评估按住宅取值是否有依据，取决于登记簿记载是否准确、是否存在登记错误证据，以及经营事实能否在收益法评估或停产停业损失中体现；仅凭营业执照通常不足以直接要求按商业用途取值。是否存在用途变更登记或其他审批材料，需结合具体材料另行核实。在北京商铺征收评估中，建议在分户初步评估结果公示和分户评估报告转交阶段完成上述核对，并及时书面提出疑问。
依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第九条、第十二条、第十三条、第十四条、第十六条、第十七条、第十九条（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）。公开文本（地方政府网站转载）：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml
本文供一般法律知识学习。具体事项的判断需结合案件事实、证据与现行规定。
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