德州国有土地征收律师咨询:评估分项合计与总价有差额却无说明,咨询应先核对哪些计算页?

评估分项合计与总价出现差额、报告又没有说明时，咨询应先核对分户评估报告中的“评估结果汇总表—分项价值计算表—基础数据与参数表—评估方法测算表”是否对应同一评估对象、同一评估时点和同一价值口径，而不是先争论补偿总额高低。无论处于分户初步评估结果公示阶段，还是已经收到分户评估报告，被征收人都可以围绕这一差额要求评估机构解释说明；根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条，被征收人对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

一、先核对报告构成、评估时点与签章页

先看差额出现在哪一份报告、哪一页。分户初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值，并在征收范围内公示；公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师现场说明解释，存在错误的应当修正（第十六条）。如果已经进入分户评估报告阶段，则要核对报告是否已由征收部门转交，以及整体评估报告和分户评估报告是否由负责该项目的两名以上注册房地产估价师签字并加盖评估机构公章，不得以印章代替签字（第十七条）。

同时核对评估时点。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日（第十条）。分项计算表、汇总表和测算表如果使用了不同日期，或者把不同时点的数据拼接，合计与总价就可能对不上。

二、再核对分项与总价的计算口径

差额常见于“汇总表总价”与“各分项相加”之间。核对时可按同一维度逐项比对：

评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响房屋价值的因素（第十四条）。如果分项表漏掉其中某项，或者把不属于房屋价值的分项混入总价，合计就会出现差额。室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。核对时要看这些项目是否被误列入房屋价值分项，或者已在总价中体现却未在分项中列明。

还要核对价值内涵是否一致。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响（第十一条）。如果分项按不同口径计算，简单相加后与总价出现差额并不奇怪，但这种差异应当在报告中说明。

三、把差额整理成可核对的问题

建议先做一张差额核对表，列明：差额金额、出现在哪两页、涉及哪些分项、对应哪项基础数据、采用什么计算式、参数来源是什么。然后带着分户评估报告全套材料，包括汇总表、分项表、测算表、签字盖章页，以及初步评估结果公示材料、房屋权属证书或登记簿记载、实地查勘记录、征收决定公告，向评估机构提出具体问题，要求其就差额形成原因作出解释说明。

需要说明的是，分项合计与总价存在差额，本身并不当然意味着评估报告无效；关键在于差额能否由报告中的计算过程、取整规则或价值口径差异得到说明。解释后仍无法对应的，再结合具体缺项、参数错误或评估方法适用问题进一步核对。涉及德州国有土地征收的具体项目时，地方操作材料仍需另行核对，不能以本文替代对个案报告的逐页审查。

出处：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第十条、第十一条、第十四条、第十六条、第十七条、第十九条，公开文本见农业农村部政策法规栏目转载：https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm。

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