【胜诉案例】共有房屋被一人“独占”，于大伟律师助力当事人分割房产+获房屋使用费

案件简述：继承纠纷尘埃落定，共有房屋却成新争端

*本案涉及各方当事人信息等均作化名

张某春与张某秋系姐弟关系，其父母张某与赵某英生前共同购买了位于北京市石景山区某小区202号房屋一套。父母相继去世后，因未留遗嘱，姐弟二人就房屋继承问题与多名转继承人产生纠纷。经过一审、二审的漫长诉讼，北京市第一中级人民法院于2024年4月29日作出终审判决，确定202号房屋的份额为：张某春继承1/2、张某秋继承9/20、赵某清(赵某英之弟)继承1/40、赵某珍(赵某英之妹)继承1/40。

然而，继承案件的胜诉并未真正解决问题。二审判决生效后，案涉房屋一直由张某秋实际占有使用，他不仅更换了门锁，还拒绝告知张某春密码，导致张某春作为占份额最大的共有人无法进入和使用属于自己的房屋。

张某春多次与张某秋协商，希望共同使用房屋或由张某秋支付使用费，均遭到拒绝。张某秋更明确表示，不同意拍卖房屋，也拒绝支付任何费用。无奈之下，张某春委托北京恒略律师事务所于大伟律师，向法院提起共有物分割纠纷诉讼，提出如下诉求：

1.请求对202号房屋进行拍卖或变卖，所得价款按张某春 1/2、张某秋9/20、赵某清1/40、赵某珍1/40的比例分割价款(暂定房屋总价暂估160万元)；

2.请求张某秋支付房屋使用费：自2024年5月1日至2025年10月15日期间的使用费31500元，并按每1800元标准支付至张某秋实际腾退之日止；

3.请求被告承担本案诉讼费用。

争议焦点：

1.按份共有人是否有权随时要求分割房屋？

2.各方均无法折价补偿情况下，房屋该如何分割？

3.不同意分割房屋的理由，能否阻却房屋拍卖？

律师破局：依法分割共有物，追索使用费

(一)关于共有物分割请求

于大伟律师指出，根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定："……没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。……"本案中，202号房屋经生效判决确认为张某春、张某秋、赵某清、赵某珍四人按份共有，各方从未就不得分割共有物作出任何约定，故原告张某春作为共有人之一，依法有权随时请求分割。

根据《民法典》第三百零四条规定，共有人无法就分制方式达成协议的，对于难以分割或者因分割会减损价值的不动产，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。现张某春明确表示不同意共同使用房屋，也不同意由其他共有人折价补偿；张某秋虽不同意拍卖，但亦无法提出折价补偿方案。在此情形下，拍卖、变卖是唯一合法、可行的分割方式。

(二)关于房屋使用费请求

张某秋在父母去世后长期独占案涉房屋，特别是在继承案件生效后(2024年4月二审判决作出)，其作为共有人之一，明知张某春享有1/2的份额，却仍然更换门锁、拒绝张某春进入，严重侵害了原告的共有权。张某秋在庭审中自认其偶尔居住，这恰恰说明其实际控制并使用房屋，而非其辩称的"仅为看护"。

依据《民法典》第二百九十八条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”，主张张某秋独占房屋的行为已经侵犯了张某春的合法权益，应当按照市场租金标准向其支付相应的使用费。

法院判决：

法院经审理后，采纳了于律师的主要代理意见，依照《中华人民共和国民法典》第二百九十八条、第三百零三条、第三百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，缺席判决如下：

一、支持拍卖分割请求：被告张某秋、赵某珍、赵某清于本判决生效之日起十五日内协助原告张某春对位于北京市石景山区某 202 号房屋进行拍卖、变卖，房屋变价后扣除变价相关费用的剩余款项由张某春享有 1/2份额、张某秋享有 9/20 份额、赵某清享有 1/40 份额、赵某珍享有1/40 份额；

二、部分支持使用费请求：被告张某秋于本判决生效后七日 内向原告张某春支付房屋使用费（ 自 2024 年 5 月 1 日起至本判决生效之日止，按每月 1200 元标准计算）；

三、驳回原告张某春的其他诉讼请求。

法院在“本院认为”部分作出了清晰、严密的论述：

关于共有物分割：法院指出，按份共有关系中，共有人可以随时请求分割共有物。本案各方既无不得分割的约定，又无法协商达成一致，张某春与张某秋均表示无法共同使用房屋，张某秋亦无法支付折价款。在此情形下，张某春要求对房屋拍卖、变卖后分割价款，符合《民法典》第三百零三条、第三百零四条的规定，应予支持。张某秋以“房屋系父母遗产”为由不同意拍卖，缺乏事实及法律依据，不予采信。

关于房屋使用费：法院认为，张某秋在父母去世后实际管理案涉房屋，更换门锁且未告知其他共有人，导致张某春在继承案件生效后无法使用属于自己的份额，张某秋应当支付相应的使用费。综合考虑房屋实际使用情况、屋内物品存放情况、周边租金水平及张某秋所占份额等因素，法院酌情将使用费标准调整为每月1200元。支付期间自2024年5月1日（继承二审判决生效后）起至本判决生效之日止，后续使用费因房屋拍卖存在不确定性，可由各方另行主张。

恒略说法：

结合本案，给继承或共有房产纠纷当事人的实用提醒：

1. 按份共有房产，随时可以要求分割一般只要属于按份共有，且各方并未约定不得分割，任何一位共有人都有权随时向法院起诉要求分割，无需征得其他共有人同意。

2. 谁也给不出折价补偿，法院可判拍卖如果各方都拿不出钱来折价补偿对方，法院通常会支持通过拍卖或变卖的方式处理房产，然后把房款按份额分配——这是实践中相对较为公平的方式。

3.占有一方是否应付费？通常情况下，按份共有人使用共有房屋是其权利，无需向其他共有人支付使用费。但是如果一方实际独占房屋（尤其是长期居住），并且其行为实质性地排除了其他共有人使用房屋的可能性，导致其他共有人的使用权无法实现，那么，独占的一方就可能需要向其他共有人支付相应的占有使用费。

4. 继承份额确定后，尽快把分割方案定下来拿到继承判决、明确了各自份额之后，一定要尽早协商或通过诉讼解决如何分割。拖得越久，矛盾越容易激化，房屋可能贬值，租金等收益也无法合理分配，损失只会越来越大。