棚户区改造维权选律师时,入户调查表与产权证面积不一致,先核对其哪份测绘记录?

先核对的是房屋登记簿中记载的建筑面积及其所依据的测绘成果，再以它为准去比对征收部门的入户调查表和评估机构的实地查勘记录。按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条，对已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。产权证与入户调查表不一致时，先查登记簿这一层，才能判断差异出在哪一环。

一、登记簿优先，是因为面积认定的规则顺序

征收中的面积材料大致分三类：权利登记材料，即产权证和房屋登记簿；征收部门的调查登记材料，即通常所说的入户调查表；评估环节的实地查勘记录。第九条已经就前两类的效力关系给出规则：已登记房屋以权属证书和登记簿记载为准，二者不一致时以登记簿为准，例外是有证据证明登记簿确有错误。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”入户调查表属于这一调查登记环节形成的材料，其内容应当与登记信息相互印证。

二、入户调查表与实地查勘记录各自核对什么

建议按以下顺序整理，目的是让差异落在具体环节上，而不是笼统的“面积对不上”：

评估办法第十二条要求，房地产价格评估机构安排注册房地产估价师实地查勘、拍摄影像资料、做好实地查勘记录；“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认”，被征收人拒绝签字的，应由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证并在评估报告中说明。核对时可以把三份材料中的坐落、层数、结构、建筑面积、附图逐项并列，看差异是测绘口径不同、测量时点不同，还是记载本身有误。如果登记簿存在错误，需要另行核实更正依据，这一层不属于仅凭三份材料就能下结论的事项。

三、选律师时围绕这份核对确定委托范围

选律师可以把“面积材料比对”作为明确的委托事项来谈：请律师梳理登记簿、入户调查表、实地查勘记录之间的差异，指出需要向登记机构、征收部门或评估机构进一步调取的材料。这些工作是否纳入服务范围、如何计费，可以与律所协商并在书面委托合同中写明；测绘、评估等第三方费用的收取主体和标准，需另行向相应机构核实，不包含在律师服务费内。律师服务收费发生争议的，按《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号）第十三项，双方可以协商解决，协商不成可提请律师事务所所在地设区的市或直辖市的区（县）律师协会调解。

面积差异的最终处理，取决于登记簿记载是否准确、调查登记与查勘程序是否完备，建议在核对清楚这三份材料的形成主体和时间后再确定下一步主张。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。