济宁国有土地征收律师咨询:评估附件照片未标门牌,先核对哪些定位件?

照片未标注门牌号，本身并不当然说明评估对象错了，也不直接导致评估报告无效。按《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）的要求，照片属于实地查勘中反映房屋内外部状况的影像资料，真正需要先核对的是：这些照片能否通过其他定位件，与被征收房屋、评估对象一一对应。建议的核对顺序是：先看权属与登记材料确定“这是哪套房”，再看房屋征收部门组织的房屋情况调查结果确定“征收范围里怎么认定这套房”，最后把实地查勘记录、照片和分户评估报告放在一起比对。

一、先核对权属证书与房屋登记簿

该办法第九条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象；“评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构”。对于已经登记的房屋，“其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准”。

因此，第一组定位件是房屋权属证书和房屋登记簿。核对时重点看坐落、门牌号、建筑面积、用途、层数等记载，用它们判断照片中的房屋是否与登记房屋指向同一处。如果证书与登记簿不一致，按上述规则先以登记簿为准，同时留意是否存在证明登记簿错误的材料。

二、再核对房屋情况调查结果和实地查勘记录

第九条还要求，房屋征收部门应向评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况；“调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”。这份调查结果可以作为第二组定位件，用来核对照片中的房屋在征收范围表中的位置、编号和认定情况。

第三组定位件是实地查勘记录。第十二条规定，注册房地产估价师应当实地查勘，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录并妥善保管；“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认”。被征收人拒绝签字的，应由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。核对时，可以把查勘记录的查勘日期、房屋描述、签字盖章情况，与照片拍摄内容、拍摄时间放在一起比对，看二者能否相互印证。

三、用分户评估报告核对评估对象的表述

第十六条、第十七条规定，分户初步评估结果应包括“评估对象的构成及其基本情况和评估价值”，并在征收范围内公示；公示期间评估机构应安排注册房地产估价师现场说明解释，“存在错误的，房地产价格评估机构应当修正”。公示期满后，评估机构应提供分户评估报告，由房屋征收部门转交被征收人。

因此，可把分户初步评估结果和分户评估报告中关于评估对象构成、坐落、面积、用途的表述，与前述权属材料、调查结果、查勘记录逐项对照。第十九条还规定，被征收人对评估报告有疑问的，出具报告的评估机构应当作出解释和说明。照片未标门牌时，可以要求说明照片与评估对象的对应关系，以及查勘记录中如何记载该房屋的位置。

核对时可按同一维度并列比较

核对时建议把“坐落门牌、建筑面积、结构层数、四至邻接、拍摄或查勘时间”作为同一组比较项，逐项记录一致与不一致之处。照片没有门牌时，权属材料和调查结果可以补足位置信息；如果这些材料之间本身记载不一，或者照片内容与查勘记录描述明显对不上，再带着具体比对结果向出具报告的评估机构提出疑问，要求其按第十九条解释说明，会比单纯主张“照片没门牌”更有针对性。