南京厂房拆迁律师咨询:租赁合同约定装修归出租方但评估补偿给承租方,咨询应核对哪份权属约定?

应先把“租赁合同里的装修归属约定”和“征收评估报告里的评估对象、装修价值列项”分开核对，再以房屋权属证书和不动产登记簿确认被征收人主体。也就是说，需要核对的不只是一份权属约定，而是租赁合同中的装修及补偿归属条款、评估报告载明的评估对象与价值构成、以及房屋登记簿上的权利人记载，三者的主体、期间和数额要能对应。

先核对租赁合同：装修归属与补偿归属是否写在同一处

建议先找出租赁合同正文、附件及补充协议中涉及装修的条款，重点看两层内容：一是装修物在租赁期间及合同终止后归谁所有；二是遇到征收、拆迁时，装修装饰补偿由谁享有、如何分配。这两层内容可能写在同一条，也可能分散在不同条款中，需要按同一事项比对，避免只看到“装修归出租方”就认为补偿也当然归出租方。

同时核对合同主体：出租方是否为房屋权属证书或登记簿记载的权利人，承租方是否为实际装修投入人。若合同经过补充协议、往来函件变更，建议把变更文件与原始条款并列核对，确认哪一版对装修归属和征收补偿分配作出有效约定。

再核对评估报告：评估对象和装修价值是否单列

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第十一条规定，被征收房屋价值是房屋及其占用范围内土地使用权在正常交易情况下的金额，“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”；并明确“不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值”。这意味着评估报告通常反映的是无租约限制的房屋价值，租赁合同关于装修归谁的约定，并不直接改变评估对象。

该办法第十四条还规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”因此，需要核对评估报告中装修装饰价值是否单独列项、列在谁名下，以及补偿协议中该部分实际由谁受偿。若评估报告只写房屋整体价值、未单列装修，则“评估补偿给承租方”的说法还要结合补偿协议和协商记录核对。

最后核对权属证书与登记簿：确认被征收人是谁

该办法第九条规定，对已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，“一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准”。据此，建议把房屋权属证书、登记簿查询结果与租赁合同出租方、评估报告及补偿协议中的主体并列比对。

咨询前可以按“租赁合同及补充协议—评估报告—补偿协议或协商记录—权属证书及登记簿—装修投入凭证”分组整理，标注同一事项的主体、期间、原件来源和金额。这样能帮助判断争议究竟落在合同内部分配，还是落在征收评估与补偿对象认定上。南京地方征收流程和具体项目规则，需结合项目所在地的征收决定、补偿方案另行核对。