来宾国有土地征收律师费用咨询:评估报告中的土地面积与国有土地使用证附记面积不一致,费用咨询应核对哪些权属面积材料?

在国有土地上房屋征收评估阶段，遇到评估报告记载的土地面积与国有土地使用证附记面积不一致，向律师咨询费用前，建议先按“权属证书及登记簿—征收调查与实地查勘记录—分户评估报告及面积测算说明”分组核对面积口径，重点确认附记面积的性质、评估实际采用的占地面积，以及差异是记载口径不同还是测量范围不同。费用上要分开看：律师服务费以书面委托合同约定的服务范围和计费方式为准；评估、鉴定、复核评估费用属于第三方费用，按政府价格主管部门规定的收费标准执行，两者不宜混在一起报价。

一、先分清“房屋建筑面积”和“土地面积”两套口径

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”这一条直接约束的是房屋性质、用途和建筑面积，未直接规定土地面积或土地证附记面积的认定规则，因此不宜把该条直接套用到土地面积差异上。

土地面积在评估中的位置，由同一办法第十四条明确：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”第十一条亦将被征收房屋价值界定为“被征收房屋及其占用范围内的土地使用权”在正常交易情况下的金额。据此，评估报告中的土地面积与证载附记面积不一致时，需要求评估机构说明其采用的占地面积口径及依据，核对该口径与土地使用权属材料是否对应。

二、建议核对的权属面积材料

上述材料建议按同一宗地、同一权属主体归组比对，标注每份材料的形成时间和记载口径。材料准备用于向律师说明争议范围，便于协商拟议工作内容与计费方式，不构成委托生效的前提条件。

三、费用边界与咨询准备

律师服务费部分，本次资料未提供来宾当地律师收费的具体标准，具体金额和服务范围需与律所书面确认；土地面积差异的比对、评估报告口径的梳理、与征收部门或评估机构的沟通，可与律所协商是否纳入服务范围、如何计费。

第三方费用部分，《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条规定：“房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。”该条同时明确违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。进入诉讼程序后，《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号，2007年4月1日施行）第十二条规定，诉讼过程中因鉴定、评估等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。

咨询时可以把面积差异的材料清单、评估报告中的面积表述页码、以及希望律师处理的事项（如报告解释说明、面积口径核对）分别列出，便于把律师服务费与评估类费用分开核对。对评估报告有疑问的，依据第十九条，出具报告的房地产价格评估机构应当作出解释和说明。

出处：《国有土地上房屋征收评估办法》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十六条、第十七条、第十九条、第三十一条、第三十二条，建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行，公开文本见 https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm ；《诉讼费用交纳办法》第十二条，国务院令第481号，2007年4月1日施行，原文见 https://www.hengqin.gov.cn/lab/flfg/xzfg/content/post_3516588.html 。