上海拆迁安置协议代写:安置房户型图面积与补偿清单不一致,起草时应核对哪份面积依据?

遇到安置房户型图面积与补偿清单面积不一致，起草协议时应先区分两类面积：被征收房屋的补偿面积，以及用于产权调换的安置房面积。前者按《国有土地上房屋征收评估办法》第九条核对权属证书和不动产登记簿；后者属于补偿协议应当载明的事项，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条核对协议条款、征收补偿方案和评估资料。户型图反映设计尺寸，补偿清单反映补偿计算过程，二者都不能单独替代登记簿或补偿方案成为协议面积的唯一依据。

先分清两份面积的口径

被征收房屋的面积，依据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”该条同时要求房屋征收部门在评估前组织调查，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。因此，补偿清单中被征收房屋面积与权属证书、登记簿不一致时，应先核对登记簿记载及未经登记建筑的认定处理结果，不能仅凭清单数字确定。

安置房面积则属于补偿协议的内容。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人应就“补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”。该条例第二十一条还规定，选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。起草时，安置房面积条款应写清面积口径，并与征收补偿方案确定的安置标准、评估报告中的差价计算相互对应。

户型图面积通常体现设计尺寸和户型布局，补偿清单面积通常体现补偿方案下的计算过程。两者不一致时，建议先确认是否采用同一口径，例如建筑面积与套内面积、是否计入公摊、面积计算规则是否一致；具体口径需以项目征收补偿方案和上海市现行规定为准，本次资料未包含上海地方文本，涉及地方计算规则的部分应另行核对。

起草时的核对顺序

协议条款与代写服务边界

建议在协议中写明安置房坐落、面积及面积口径、户型、差价计算方式、面积差异的处理安排，并将补偿清单中的面积来源与权属登记、补偿方案逐项对应。若项目属于集体土地征收，《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第743号，2021年9月1日施行）第二十九条规定：“征地补偿安置协议示范文本由省、自治区、直辖市人民政府制定。”上海项目应另行核对上海市现行示范文本及项目补偿安置方案；本次资料未包含该地方文本。

协议代写属于文书起草与条款核对工作，是否纳入委托范围、如何计费，可与律所协商并以书面委托合同约定。诉讼费、评估费等属于不同费用项目，不与律师服务费混同。面积不一致本身不直接决定协议效力，起草时应先把面积口径、登记依据和补偿方案核对清楚，再落到协议条款。