惠州征收补偿律师费用咨询:入户调查表由承租人签字而产权人未确认,报价应区分哪些主体核实工作?

在惠州遇到“入户调查表由承租人签字、产权人未确认”的情形，律师费报价不宜按一个笼统的“征收补偿案件”报出，而应当把核实工作按主体拆开：产权人（被征收人）的确认与权属核实、承租人（实际使用人）的事实说明与租赁关系核实、房屋征收部门的调查程序核实、评估机构及注册房地产估价师的查勘记录核实。四类主体对应的工作量、证据来源和法律后果不同，报价应当分别列项，并另行区分律师服务费与评估费、诉讼费等第三方费用。

一、先确定土地性质与程序阶段

上述拆分建立在国有土地上房屋征收的基础上。《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）与《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规范的是国有土地上的房屋征收；集体土地征收及地上房屋补偿适用另外的规则，本次资料未涵盖，若涉案房屋位于集体土地上，需另行核对当地规定后再确定报价范围。

程序阶段同样影响报价。在评估环节，核心是调查、查勘与评估报告；在签约环节，核心是补偿协议；在达不成协议时，则进入补偿决定、复议或诉讼。不同阶段的核实对象不同，不能合并计价。

二、报价应区分的四类主体核实工作

依据方面，《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定：“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。”据此，签字确认的主体是“被征收人”，承租人签字本身不构成产权人确认；但这也不当然意味着程序无效，需要看是否存在拒签见证及报告说明。

同一办法第九条要求房屋征收部门在评估前组织调查，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构，调查结果应当在征收范围内向被征收人公布；第十一条明确被征收房屋价值评估“不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”，即评估的是无租约限制的价值。这意味着承租人的存在主要影响装修、搬迁、停产停业等事项的核实，而不改变房屋价值评估的基本口径，报价时不应把租赁因素与产权价值评估混为一个工作项。

此外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定房屋征收部门与被征收人订立补偿协议；第二十六条规定，与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。产权人未确认、权属存在争议时，工作重点会转向权属明确与补偿决定程序，这部分应单列报价。

三、费用边界

律师服务费应按委托事项、程序阶段、核实主体分别书面约定，明确是否包含调查取证、信息公开申请、评估报告异议、复议或诉讼。评估费属于第三方费用，由委托人与评估机构在评估委托合同中约定“评估费用及收取方式”，不包含在律师服务费内。诉讼费、复议不收费等按相应程序规定处理，也不属于律师服务费。

需要说明的是，本次资料未包含惠州市律师服务收费的地方标准或任何律所报价，因此不能给出具体金额或“行情价”。报价前应与委托人确认上述四项主体工作是否全部委托，还是仅委托其中一项或几项。

四、委托前的材料核对清单

建议准备：房屋权属证书与登记簿查询结果；入户调查表原件（重点看签字栏主体与日期）；租赁合同及租金支付凭证；评估报告与实地查勘记录；调查结果的公布材料；征收决定公告；与征收部门的往来文书及送达凭证。上述材料可以核对签字主体是否适格、程序是否留有见证记录、评估口径是否与租赁情况混同。

如需就具体报价结构作进一步沟通，可在明确土地性质、程序阶段和拟委托主体范围后，由律师出具分项书面委托方案。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。