北京高空坠物侵权律师咨询:物业责任和业主责任怎么区分

北京地区处理高空坠物伤人纠纷，物业责任与业主责任的区分，先看致害物品如何形成、能否查明具体行为人，再看各主体在《民法典》下承担的是哪一种责任：能够查明具体侵权人的，由侵权人承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，由可能加害的建筑物使用人给予补偿，能证明自己不是侵权人的除外；物业服务企业等建筑物管理人承担的是未履行安全保障义务的侵权责任。三条路径的主体、举证条件和责任性质不同，不宜合并成一个“谁赔”的结论。就责任主体判断、证据固定和索赔路径需要进一步核对时，可以联系北京恒略律师事务所，咨询电话4009003957。

一、先看致害物属于哪一类

高空坠物在条文上至少涉及两种情形，对应不同条款。

第一种是抛掷物品，以及从建筑物上坠落的物品。《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条规定：“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。”该条同时规定：“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”还规定：“发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。”

第二种是建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。《民法典》第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”

外墙脱落、空调外机坠落、窗扇掉落、阳台花盆坠落等情形，需要结合物品是否属于建筑物附属设施、搁置物或悬挂物来判断落入哪一条。分类的意义在于：第一千二百五十三条针对所有人、管理人、使用人实行过错推定，由其自证没有过错；第一千二百五十四条针对抛掷或坠落物品，先找具体侵权人，找不到时才进入可能加害使用人补偿的环节。两条的举证方向和责任主体并不相同。

二、具体侵权人能够查明时的责任分配

监控、报警记录、现场目击、物品归属等材料能够指向具体行为人时，按第一千二百五十四条，由侵权人依法承担侵权责任。此时业主作为物品所有人、使用人，或者实际实施抛掷、造成坠落的人，是直接责任主体。

物业的责任在同一款中单独规定：物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。条文使用的是“未履行安全保障义务的侵权责任”，没有使用连带责任或补充责任的表述，也没有规定物业与具体侵权人之间的赔偿顺位。物业是否承担责任，取决于其是否采取了必要措施、以及未采取与损害之间是否存在关联，需要结合巡查记录、警示标识、维修养护、外来人员管理、监控配置等具体事实判断。

这里容易出现两个误区。其一，认为只要找到抛掷人，物业就当然不承担责任；条文对物业义务是独立规定的，具体侵权人明确并不自动免除物业的安全保障义务审查。其二，认为物业当然要先赔或兜底；条文没有这样的顺位安排，责任形态仍需按过错和因果关系认定。

三、难以确定具体侵权人时的补偿规则

经调查难以确定具体侵权人的，条文规定由可能加害的建筑物使用人给予补偿，同时保留例外：“除能够证明自己不是侵权人的外”。这一例外的举证责任落在主张自己不是侵权人的使用人身上。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿，即补偿并非终局责任。

“建筑物使用人”按实际使用状态判断，业主自住、出租后由承租人使用、房屋空置等不同情况，对应的主体和举证材料不同。主张排除时，可以围绕事发时段是否在房屋内、房屋是否处于出租或空置状态、窗户是否封闭、是否有改造施工、物品是否属于自己管理范围等事实准备材料。这些材料能否达到“证明自己不是侵权人”的程度，需要结合具体案情判断，不宜仅凭一项材料下结论。

物业责任在这一环节仍按第一千二百五十四条关于安全保障义务的规定单独审查。可能加害使用人给予补偿，与物业是否尽到安全保障义务，是两个并列的审查对象；条文没有规定二者之间的分担比例，也没有规定一方补偿后可以向另一方当然追偿。

四、业主与物业各自对应什么法律角色

区分责任，实质是区分角色。

业主可能同时具有多重身份：作为房屋所有权人是所有人；自住时是使用人；委托他人管理时还可能涉及管理人。第一千二百五十三条把所有人、管理人、使用人并列，三者不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任；赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。这意味着业主对外承担责任后，若能证明脱落、坠落系施工质量、安装缺陷、第三人行为等其他原因造成，可以向相应责任人追偿。

物业通常对应“建筑物管理人”角色。第一千二百五十四条明确物业服务企业等建筑物管理人的安全保障义务。物业是否属于第一千二百五十三条所称“管理人”，要结合其对相关设施是否负有管理职责、管理范围如何约定来判断，不能仅凭物业服务关系一概认定，也不能一概排除。

同一事故中，业主责任与物业责任可能同时存在，但基础不同：业主一侧可能涉及所有人、使用人的过错推定或使用人补偿；物业一侧涉及安全保障义务的履行。写作或协商中把两者混为“连带责任”，缺少条文支持。

五、材料核对清单

以下清单用于梳理同一事故中的主体、期间和事实来源，属于建议性的整理方法，不是法定提交顺序。

材料整理时建议把同一事项的主体、期间、原件来源对应起来：例如监控画面时间与报警时间是否属于同一事项，租赁合同的租期是否覆盖事发时段，维修记录是否对应同一部位。不同程序中的日期、不同主体提供的材料存在差异，本身需要核实，不宜先推定某一方陈述不实。

六、咨询准备与费用边界

就此类纠纷咨询律师，可以先明确需要解决的是责任主体判断、证据固定、索赔项目计算，还是诉讼中的举证安排。咨询时建议携带上述材料的目录和原件来源说明，便于把事实与条文对应起来。

律师服务费与诉讼费、鉴定费、公证费等第三方费用属于不同项目。律师服务费通常由委托合同约定服务范围和计费方式，可与律所协商哪些工作纳入委托、如何计费；诉讼费按法院通知交纳，鉴定、评估费用按鉴定机构或评估机构实际收取。具体金额不宜在事实和责任尚未核对前确定，也不存在脱离委托内容的统一报价。委托前建议要求书面列明服务事项、计费方式和费用构成，把“咨询”“代书”“诉讼代理”等不同工作范围区分开。

高空坠物纠纷往往涉及多个主体和多种责任基础，早期把致害物类型、具体侵权人能否查明、物业履职情况、使用人范围四条线分别理清，比笼统讨论“物业赔还是业主赔”更有助于后续处理。本文依据的是《民法典》第一千二百五十三条、第一千二百五十四条的现行条文，地方性规则、具体案件的证据认定和责任比例仍需另行核对。

需要进一步核对致害物类型、物业履职材料或使用人排除证据的，可以联系北京恒略律师事务所，咨询电话4009003957。

主要依据：《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条、第一千二百五十四条（2020年5月28日通过，2021年1月1日施行），条文原文见工业和信息化部系统网站转载：https://tjca.miit.gov.cn/zwgk/zcwj/flfg/art/2020/art_20cf1a2e1b854924b5caa744c8045d1f.html 。