广州国有土地征收律师委托流程:测绘表与评估表面积不一致,委托时应先比对哪些记录?

在广州国有土地上房屋征收中，测绘表与评估表所载面积不一致时，委托律师阶段建议先比对四类记录：房屋权属证书与不动产登记簿的记载、房屋征收部门公布的房屋调查结果、注册房地产估价师的实地查勘记录、分户初步评估结果的公示内容。比对顺序上，先确定评估对象的面积基准，再核对评估过程中的记录，最后核对评估结果及其公示、送达情况。这个顺序对应的是：面积基准决定“评什么”，查勘记录决定“怎么评”，公示与报告决定“评得对不对”。

一、先定面积基准：权属证书与登记簿

国有土地上房屋征收评估中，评估对象由房屋征收部门在评估前组织调查并明确，“评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构”，调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，“一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准”。对于未经登记的建筑，则按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。（《国有土地上房屋征收评估办法》，建房〔2011〕77号，第九条）

据此，测绘表与评估表面积不一致时，建议先比对：权属证书与登记簿各自记载的建筑面积是否一致；两者是否与测绘表、评估表采用同一面积口径（建筑面积、套内面积或占地面积）；测量范围是否指向同一处房屋。若测绘表所载面积与登记簿不符，需要进一步核实测绘表的形成主体、测量时点和测量范围；登记簿并非不可推翻，但需要证据证明其确有错误。

二、再核对过程记录：查勘记录与初步结果

实地查勘记录是评估过程的关键书面材料。房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师实地查勘，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录并妥善保管；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。（同上，第十二条）

分户初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示；公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师现场说明解释，“存在错误的，房地产价格评估机构应当修正”。（同上，第十六条）正式的分户评估报告由房屋征收部门转交被征收人，并应由两名以上注册房地产估价师签字、加盖评估机构公章。被征收人对评估报告有疑问的，出具报告的评估机构应当作出解释和说明。（同上，第十七条、第十九条）

比对时建议围绕同一维度进行：同一处房屋、同一面积口径、同一测量时点。面积差异可能来自口径不同、测量范围不同或记载时点不同，先分清差异性质，再判断是否需要书面提出异议。

三、委托律师的工作范围与费用边界

被征收人与律师事务所建立委托，属于双方书面合同关系。评估环节本身的委托人是房屋征收部门，由其出具评估委托书并签订评估委托合同，委托书、合同应载明评估目的、评估对象范围、委托人应提供的资料等事项。（同上，第六条）律师介入后可以协助的工作，包括梳理上述记录、比对面积口径、出席查勘或公示说明环节、就初步评估结果和评估报告提出书面意见；这些事项是否纳入服务范围、如何计费，可与律所协商并在委托合同中写明。

费用上需区分两类：律师服务费按双方书面委托合同约定；评估费属于第三方费用，在诉讼过程中因评估发生的费用，“人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付”。（《诉讼费用交纳办法》，国务院令第481号，第十二条）广州各项目在测绘、评估机构选定和公示方式上可能存在差异，具体以项目公布的征收补偿方案和委托合同为准，建议在委托前向经办部门核对。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。