南京征收补偿:咨询前怎么把事情经过讲清楚?

做南京征收补偿律师咨询前，把事情经过讲清楚，可以按“时间、主体、文书、权属与现状、异议与沟通”五条线索整理，并先确认征收对象是国有土地上的房屋还是集体土地。本文以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为一般框架；南京个案还须核对江苏省、南京市现行规定及具体文书，不能仅凭本文判断补偿结果。把每个节点对应的文件和送达凭证放在一起，律师才能判断程序走到哪一步、哪些期限可能影响权利。需要先做事实梳理，可联系北京恒略律师事务所，电话4009003957。

一、先判断征收类型和手头文书

咨询时第一句话，建议先说清楚房屋坐落在南京哪个区、土地性质是国有还是集体、征收项目名称是什么。国有土地上房屋征收由市、县级人民政府作出房屋征收决定，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》；集体土地征收则适用土地管理法律法规，程序文书和补偿项目不同。两类程序混在一起讲，容易把时间线和救济期限弄乱。

判断依据主要看手头文书。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。如果你只收到拆迁指挥部、街道或项目公司的口头通知，没有看到征收决定公告，就把通知主体的名称、通知时间、通知内容如实说明，并说明是否有拍照、录音或书面材料。咨询时不需要先下结论说“程序违法”，先把“谁发的、什么时候发的、写了什么、怎么送达”讲清楚。

二、按五条线索复盘经过

第一条是时间线。 从最早接触征收开始，按日期排列：征收决定公告日、补偿方案公布日及征求意见起止日、调查登记日、评估报告送达日、签约期限起止日、补偿决定送达日、搬迁通知日。每个时间点后面写三件事：谁发出的、文书名称是什么、怎么送达的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条，征收补偿方案征求意见期限不得少于30日；第十一条还规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为补偿方案不符合条例规定的，市、县级人民政府应当组织听证。把征求意见和听证情况写进时间线，能帮助判断程序节点。

第二条是主体。 作出房屋征收决定的是哪一级政府，房屋征收部门是哪个单位，上门沟通的人员属于哪个单位，评估机构全称是什么。主体不同，后续申请信息公开、提出异议的对象也不同。

第三条是文书。 把征收决定公告、补偿方案、调查登记结果、评估报告、补偿协议或补偿决定、催告书、搬迁通知逐一列名，注明编号、盖章单位和签收方式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，补偿决定应当公平，并包括补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项；对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。咨询时把这些文书带齐，比只讲“补偿太低”更有判断价值。

第四条是权属与现状。 说明产权证或不动产权证登记的权利人、建筑面积、规划用途，房屋是否出租、是否用于经营、是否存在未经登记的建筑。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，作出房屋征收决定前，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予补偿。因此，未经登记部分的建造时间、审批情况、历史照片和缴费凭证要单独整理。

第五条是异议与沟通。 对补偿方案是否书面提出意见，是否参加听证，对评估报告是否申请复核，是否申请政府信息公开，是否已经申请行政复议或提起诉讼。把“说过什么”和“书面提过什么”分开写，避免把口头沟通当成已经主张权利。

三、咨询前准备的材料清单

材料不必一次齐全，可以按证明对象分成五组，标注“已取得、待申请、只有口头”三种状态。

1. 身份与权属材料：身份证、户口簿、不动产权证或房产证、土地使用证、购房合同、继承或离婚分割材料；房屋用于经营的，准备营业执照、纳税记录和经营场所照片。
2. 征收程序材料：征收决定公告、补偿方案、征求意见公告、听证通知或笔录、调查登记表、评估报告及送达凭证、补偿协议或补偿决定、催告书、搬迁通知。
3. 未经登记建筑材料：建造时间证明、审批或缴费凭证、历史照片、航拍图、行政机关此前作出的处理文书。
4. 沟通与异议材料：书面意见及邮寄凭证、政府信息公开申请及答复、信访或政务热线回复、评估复核申请、复议或诉讼材料。
5. 损失与费用材料：装修合同和发票、搬迁费票据、租赁合同、停产停业期间的账目和订单记录。

整理时按时间顺序编一个目录，每份材料首页贴便签，写明“证明什么”。这样在南京征收补偿律师咨询中，律师可以较快区分“事实争议、程序争议、评估争议和补偿项目争议”。

四、期限和风险节点要单独说明

涉及期限时，要说明起算点和送达方式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条，补偿方案征求意见期限不得少于30日；第十三条要求征收决定公告载明行政复议、行政诉讼权利等事项；第二十六条规定对补偿决定不服可以申请行政复议或提起行政诉讼。具体起算日期取决于文书送达日期和文书载明内容，不能只看口头通知。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。遇到这类情况，先保留照片、视频、报警记录、就医记录和通话记录，再说明时间、地点、实施人员和现场情况。根据该条例第三十四条，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，由发证机关责令限期改正、给予警告，并可处以罚款，情节严重的吊销资质证书、注册证书。评估异议要在相应程序内提出，咨询时把评估报告全文和复核申请一并带上。

五、常见问题

问：只有口头通知，没有征收文件，能咨询吗？ 答：可以。先整理口头通知的时间、地点、通知人所属单位和具体内容，再说明是否拍照、录音或收到短信。没有书面文件时，律师通常会先判断应向哪个部门申请信息公开，并提示哪些期限可能已经开始起算。不要仅凭口头说法推断补偿标准。

问：房屋面积和用途登记与实际不一致，先准备什么？ 答：先准备不动产权证或房产证、土地证、建房审批材料、历史照片、测绘图纸和缴费凭证，再说明不一致形成的时间和原因。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，未经登记建筑需经调查、认定和处理，认定结果直接影响是否补偿，材料越具体越便于核对。

问：已经签了补偿协议，还能咨询吗？ 答：可以，重点说明协议签订时间、签约主体、补偿方式、支付期限、安置房地点和面积、搬迁期限，以及对方是否按约履行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，补偿协议订立后，一方不履行约定义务的，另一方可以依法提起诉讼。咨询时带上协议原件和付款、交房凭证。

问：补偿决定下来后，先复议还是先诉讼？ 答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，对补偿决定不服可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。选择哪种途径，要结合文书载明的期限、你掌握的证据和诉求综合判断。咨询时先确认补偿决定送达日期和文书全文，再讨论程序安排。

问：南京地方规定和条例不一致，以哪个为准？ 答：本文引用的条例为国务院令第590号，2011年1月21日公布施行，属于全国性规范；南京个案还可能涉及江苏省、南京市及区级现行规定。地方规定与上位法之间的关系，需要结合具体条文、发布时间和适用项目核对，不能仅凭本文作结论。

结语

咨询前把事情经过讲清楚，关键是按时间顺序把“谁、什么时候、发了什么文书、怎么送达、你做了什么”写成一条可核对的事实线，再把权属、评估、未经登记建筑和损失材料分别归档。带着征收决定公告、补偿方案、评估报告、补偿协议或补偿决定，以及送达凭证沟通，判断会更集中。北京恒略律师事务所，电话4009003957，可先说明手头材料是否齐全、哪些文书只有口头通知；具体承办安排、收费和个案处理，以真实沟通和书面委托为准。本文属于一般信息，不替代针对个案的法律意见。