【胜诉案例】定制装修后遭遇承租人“跑路”，朱桂颖律师代理维权成功，法院支持装修损失赔偿

商业租赁中，承租方签署《租赁房屋确认书》后反悔，拒绝签订正式租赁合同，出租方已投入的装修成本能否追回？本案中，北京A商业管理有限公司(以下简称“A公司")就遭遇了这样的困境。面对承租方一概否认、拒不认账的态度，北京恒略律师事务所朱桂颖律师精准把握预约合同的法律规则，为委托人成功锁定核心损失、有效挽回经济利益，彰显了预约合同的法律约束力与诚信履约的司法导向。（本文涉及各方当事人信息等均作化名）

案件简述：装修定制办公室，客户却“临阵脱逃”

2024年6月3日，北京A商业管理有限公司(以下简称“A公司")与被告张某海签订《租赁房屋确认书》，约定张某海承租A公司位于北京市东城区某中心14层10单元的房屋，月租金83,333元，租期三年。

A公司根据被告要求，对房屋进行定制装修，装修内容包括隔断、墙面、地毯、LOGO墙、家具等，并承诺在装修完成并出具甲醛检测合格报告后开始计算租期。确认书中还明确约定：“若因乙方(被告)原因不承租，则乙方需要赔偿甲方(原告)对此房屋单元的装饰装多费用。"

合同签订后，A公司积极组织施工，投入大量资金进行装修、消防改造、空调改造、家具采购、除甲醛及检测等。2024年7月，装修完成，甲醛检测合格，A公司将检测报告发送给被告。然而，被告却以各种理由拖延签订正式租赁合同，最终明确表示不再承租，导致A公司装修好的房屋长期空置，损失惨重。

A公司多次发函、沟通无果后，委托朱桂颖律师提起诉讼，请求判令张某海赔偿装修等各项损失共计700,760元。

被告答辩：否认形成合同关系，主张损失自担

庭审中，被告张某海全面否认违约，请求法院驳回A公司全部诉讼请求，核心意见如下：

1.《租赁房屋确认书》仅有被告方签字章，无原告盖章，签字与用章均非本人授权，双方未成立预约合同；

2.确认书未约定面积、单价，不具备合同必备条款，仅为租赁意向，无法律约束力;

3.涉案房屋主要装修在确认书签订前已完工，属 A 公司单方行为，与被告无关;4.消防、空调、家具、除醛、拆改等费用无合同依据，不应由被告承担;

5.未签正式合同系 A 公司无法提供合法产权、租金支付证明、有效检测报告所致，责任在原告。

《租赁房屋确认书》是否构成合法有效的预约合同；

未签订正式租赁合同的违约方是原告还是被告；

被告应否赔偿及赔偿范围如何认定。

律师助力：证据闭环 + 法理攻坚，筑牢胜诉根基

朱桂颖律师在接受委托后，全面梳理证据，围绕预约合同的成立与履行、被告违约行为、损失构成等关键问题提出以下代理意见：

1.精细梳理证据链条： 证据梳理与固定：完整提取《租赁房屋确认书》、微信装修沟通记录、平面图确认记录、两次甲醛检测报告及资质、装修合同与付款凭证、产权授权文件等，形成从预约合意到约投入的完整证据链；

2.预约合同依法成立，内容明确：虽然《租赁房屋确认书》形式上未加盖原告公章，但原告实际履行了装修义务，被告在微信群中多次参与装修方案、家具选择的沟通，且从未对确认书内容提出异议，足以认定双方已就租赁主体、标的、租金、租期等核心要素达成一致，符合《民法典》及相关司法解释关于预约合同的认定。

3.被告恶意违约，责任明确：A公司按照被告要求完成装修并出具合格检测报告后，被告以“资金托管"“产权证明"“检测资质"等理由反复拖延，实际上并未提供任何有效证据证明原告存在违约或欺诈行为。相反，被告在微信中明确表示“对房子态度没变化"，但始终拒绝签约，显属恶意违约。

4.损失应依约偿：根据《租赁房屋确认书》约定，“若因乙方原因不承租，则乙方需要赔偿甲方对此房屋单元的装饰装修费用"。A公司已实际支出装修费36.5万元，且该费用与被告的违约行为之间存在直接因果关系，被告应予赔偿。其他如消防改造、家具、拆改等费用，因不在确认书约定范围内，朱律师予以合理主张，最大限度争取原告权益性。

法院判决：认定预约违约， 支持核心损失赔偿

1.关于预约合同的成立，法院认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条第一款规定：

本案中，被告向原告出具涉案租赁确认书，载明将来要订立合同的主体、租赁房屋坐落、起租日、租期、租金标准等内容，原告根据确认书对涉案房屋进行装修，装修过程中被告亦提出己方意见，装修完成后被告亦至现场查看，故认定原、被告之间成立预约合同关系。

2.关于本约合同未能订立的责任，法院认定：涉案房屋装修后，原告已按照被告要求委托有资质的检测机构进行空气质是检测，结果为合格。原告已向被告出具产权人授权书，并就资金托管问题出具函件，已尽合理努力进行协商，系被告违背诚信原则导致未能订立本约合同，系被告不履行预约合同约定的义务。

3.关于损失赔偿，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第八条规定：

本案中，涉案租赁确认书载明若因被告原因不承租，则被告需要赔偿原告对涉案房屋的装饰装修费用。现原告主张装修费损失 365 000 元，理由正当，本院予以支持。

原告主张的消防及空调改造费、定制家具费、除甲醛检测费、空调拆改费、装修拆改费等，因非预约合同约定赔偿内容或证据不足，未获支持。

判决结果：

被告张某海于判决生效后 7 日内赔偿原告 A 公司装修费损失365000 元；

驳回原告其他诉讼请求；

案件受理费 10807.6 元，由原告负担 5178.32 元，被告负担 5629.28 元。

本案中，朱桂颖律师凭借对预约合同法律规则的精准把握、扎实的证据组织能力和有力的庭审代理意见，成功为客户挽回了装修损失，充分展现了专业律师在合同纠纷争议解决中的核心价值。

恒略说法：

预约合同是法律承认的合同类型，签订合同时要秉持审慎原则，明确双方的权利和义务；签订合同后要诚信履约，不要“出尔反尔”，避免产生不必要的纠纷。