公房承租证明与房改售房协议同时存在时，费用约定要解决的重点是先把“核查什么、核查结论对应哪份材料”写清楚，再谈律师费怎么算：被征收房屋的性质、用途和面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿为准，承租证明与房改售房协议作为权利来源和履行情况材料分别核对；律师服务合同中再把权属核查、异议工作与评估费、鉴定费等第三方费用分开列明。乐山当地律师服务的具体金额，本次资料未提供收费标准或报价，需与律所书面确认，不能按统一价目推定。
一、权属核查先以登记为准，再分清两份材料各自证明什么
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条进一步规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”
据此，费用约定中可以请律所写明核查范围是否包括：调取并比对登记簿与权属证书；核对公房承租证明所载承租主体、期间、标的与登记房屋是否对应；核对房改售房协议的签订主体、标的、约定内容及履行情况，并判断协议指向房屋与登记房屋是否同一。两份材料与登记记载不一致时，差异点如何记录、是否纳入后续异议工作，建议在服务范围中单列。这些是整理材料和确定委托范围的建议，不是法定提交顺序。
二、评估口径中的“权利性质”与“租赁因素”
《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条在界定类似房地产时，把“权利性质”列为比较因素；第十一条规定被征收房屋价值是正常交易情况下自愿交易的金额，“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”，并明确“不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值”。
按上述条文，公房承租证明所反映的租赁关系，不构成评估中扣减房屋价值的因素；房改售房协议涉及的权利性质，则仍需回到登记记载和调查认定中核对。费用约定中可以请律所说明：权属核查意见如何对应评估对象和评估目的，避免笼统写成“处理承租与房改争议”而无法对应具体工作。
三、费用条款分开写：律师服务费与评估、鉴定费用
律师服务费属于委托合同协商事项，本次资料没有乐山当地律师收费指导价或具体报价，金额、计费方式（按件、按阶段或计时）应与律所书面约定，并写清服务范围是否包含权属材料梳理、对调查登记结果提出核查意见、参与评估异议等。《国有土地上房屋征收评估办法》第六条要求房屋征收评估委托合同载明“评估费用及收取方式”，但这是房屋征收部门与评估机构之间的合同事项。
该办法第三十一条规定：“房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。”因此，评估费、鉴定费不属于律师服务费的当然组成部分；律师合同中如约定代为办理或垫付，应逐项列明费用项目、承担主体和结算方式，避免把法定由委托人承担或由原评估机构承担的费用混入律师费。
核对清单
- 权属证书与登记簿的记载是否一致，不一致之处是否书面记录；
- 公房承租证明的主体、期间、标的与登记房屋是否对应；
- 房改售房协议指向房屋、约定内容及履行情况与登记记载的关系；
- 律师服务范围是否包含对调查登记结果、评估对象的核查意见及相应异议工作；
- 律师费计费方式与评估费、鉴定费等第三方费用是否分列，代付或垫付如何结算。
上述为全国性规定，乐山市级层面是否有细化操作要求，可向当地征收部门或受托律所另行核对。
主要依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第十五条，公开文本：https://www.lingyuan.gov.cn/html/LYSZF/202603/0177275838209235.html；《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第六条、第九条、第十一条、第三十条、第三十一条，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml。
本文供一般法律知识学习。具体事项的判断需结合案件事实、证据与现行规定。
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