南京国有土地征收律师咨询:评估报告未附复核记录时,咨询应问清哪些评估材料?

评估报告未附复核记录时，咨询应当先问清三组材料：分户评估报告及送达签收凭证、复核评估程序的书面往来、支撑评估结论的基础材料。这三组材料分别对应三个问题：报告何时送达、复核程序是否启动及进行到哪一步、评估结论本身依据什么形成。缺少复核记录可能由不同原因造成，需先通过材料确认属于哪一种，再判断下一步如何安排。

一、先确认复核记录缺失对应哪个程序节点

根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行，https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm）第二十条，被征收人对评估结果有异议的，“应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题”。同办法第二十一条规定，原评估机构“应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人”。

这两条决定咨询时需要问清的材料：

• 分户评估报告的送达时间与签收凭证，用于确定10日期间的起算点；
• 是否提交过书面复核申请，以及提交方式、收件凭证或邮寄记录；
• 评估机构是否作出复核结论，有无重新出具的评估报告或书面告知文件；
• 若已取得复核结果，是否有后续鉴定申请及受理材料。

如果复核记录缺失的原因是没有提出过复核申请，材料核对的重点会转向期间是否仍在；如果是已提出但未收到书面答复，重点转向递交凭证与机构收件事实。两种情形需要核对的材料不同，建议在咨询时分别说明。

二、核对评估报告本身的完整性与形成过程

评估结论是否可核对，取决于报告及配套材料是否齐全。根据同办法第十七条，分户评估报告“应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字”。第十九条规定，被征收人对评估报告有疑问的，“出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明”。

建议一并问清并整理：

1. 分户评估报告全文，包括估价师签字、机构公章、报告出具日期；
2. 分户初步评估结果的公示材料，以及注册房地产估价师现场说明解释的记录（第十六条）；
3. 实地查勘记录及签字、盖章情况，被征收人未签字的，报告中是否有说明（第十二条）；
4. 评估方法的选用及理由、主要参数与测算过程（第十三条）；
5. 区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素在报告中的体现（第十四条）；
6. 室内装饰装修价值、机器设备物资搬迁费用、停产停业损失是否另行协商或委托评估（第十四条）。

这些材料的作用是让咨询律师判断争议点落在程序环节还是估价技术环节。缺少复核记录本身不直接说明评估结论存在问题，需要结合上述材料一并看。

三、费用边界与拟议委托范围

咨询中涉及费用时，宜区分三类：律师服务费、诉讼费用、评估鉴定等第三方费用。

律师服务费属于委托合同事项，可与律所协商服务范围（例如仅审阅材料、出具意见，或包含复核申请、鉴定申请材料的准备）及计费方式，并以书面约定为准。

评估、鉴定费用属于第三方机构收取的费用。《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号，2007年4月1日施行，https://www.hengqin.gov.cn/lab/flfg/xzfg/content/post_3516588.html）第十二条规定，诉讼过程中因鉴定、勘验、评估等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。该条适用于诉讼过程中的相关费用，非诉讼阶段的评估费用安排需按实际委托关系另行核对。

材料整理上，建议按时间顺序排列：报告送达—初步结果公示—书面复核申请及递交凭证—机构答复或重新出具的报告—其他沟通记录，并附材料清单。这样整理便于在咨询时快速定位程序节点，也便于判断哪些材料还需向征收部门或评估机构调取。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。