【胜诉案例】借名买房能否排除强制执行？王栋律师二审翻盘胜诉，保障债权人权益！

案件简述：

2021年，张楠与周强的民间借贷纠纷经法院调解达成协议，周强需分两期偿还张楠200万元借款。后因周强未按约履行，张楠于2023年申请强制执行。法院依法裁定评估、拍卖周强名下位于湖北宜昌的一处房产（房产证号：0438677）。（本文涉及各方当事人信息等均作化名）

2024年8月，案外人王晓宇提出执行异议，主张该房产系其借周强之名购买，自己才是实际权利人，故要求中止执行。一审法院经审查后，裁定中止执行该房产，张楠不服，委托北京恒略律师事务所王栋律师提起上诉。

一审交锋：法院认定借名买房成立

张楠的诉求：请求法院准许执行周强名下已查封的房产，以实现债权。

王晓宇的抗辩：提交购房款转账记录、装修凭证、长期居住证明等证据，主张其与周强存在借名买房关系，实际出资并占有房屋，应为真实权利人。

一审法院认为：

根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第二条，若不动产登记簿记载与真实权利状态不符，真实权利人的物权应受保护。法院认定王晓宇支付了全部房款、税款并实际居住，属于“真实权利人”。

一审裁定：驳回张楠的诉讼请求，中止执行案涉房产。

二审焦点：借名买房能否排除强制执行

王栋律师（代理张楠）的核心观点：

物权登记公信力：不动产物权以登记为准，王晓宇与周强的借名协议仅产生债权关系，不能排除强制执行；

法律依据错误：一审错误适用《民法典物权编解释（一）》第二条，混淆物权与债权；应当以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》作为案外人排除执行的法律依据。

根据《执行异议和复议规定》，案外人需举证证明其对执行标的享有排除执行的民事权益。案涉房屋已登记在周强名下，即便存在借名买房关系，依《民法典》规定，不动产物权变动以登记为生效要件，借名仅产生内部债权债务关系，不发生物权变动效果，不能对抗强制执行。此外，借名合同属内部约定，缺乏公示公信力，无法对抗善意申请执行人。

程序瑕疵：王晓宇未在查封前取得另案确权文书，依《执行异议复议规定》第二十六条，其主张不成立；

规避政策风险：借名买房可能规避限购政策，违反公序良俗。

综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判支持执行涉案房产。

王晓宇（被上诉人）辩称：

实际出资与占有：提供转账记录、证人证言等证明其实际控制房屋；

周强自认：周强书面确认借名买房事实；

物权真实状态：主张登记簿记载与真实权利状态不符，应优先保护实际权利人。

二审法院裁判理由：

证据争议：本案中，王晓宇主张案涉执行标的系借周强之名购买， 并提供了支付房款、税款、入住案涉房屋的初步证据。首先， 王晓宇与周强关系特殊，王晓宇未将案涉购房款直接汇入出卖 人，王晓宇主张借周强之名买房存有争议；即使王晓宇  借名买房成立，该行为规避相关限购政策，有违公序良俗；

该行为突破物权公示效力，有损于登记公信力；

法律适用关键：依据《执行异议和复议规定》第二十五条，不动产登记簿是判断权利人的首要标准。王晓宇与周强之间即使存在借名买房关系也只在其内 部产生债权债务关系，并不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人，借名人可以请求将房屋过户至自己名下，但其享有的是债权请求权，而非物权，不能排除强制执行。

另案文书缺失：王晓宇未在查封前通过诉讼等法定程序确认权属，其异议不符合第二十六条关于 “另案生效法律文书” 的要求。

综上，原审法院驳回张楠的诉讼请求不当，本院予以 纠正。综上所述，张楠的上诉请求成立，予以支持。

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020 年修正）》第二十五条第一款第（ 一）项、第二十六 条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二 项规定，判决如下：

一、撤销一审判决；

二、准许张楠执行周强名下位于湖北省宜昌市某

69-5号房产。

本案中，王栋律师精准把握 “物权公示效力优先于债权请求权” 的法律逻辑，围绕执行异议的法定审查标准展开主张，成功扭转一审不利局面。这一案例凸显了不动产登记制度在执行程序中的核心地位，也提醒我们：借名买房虽可能带来一时便利，但面临巨大法律风险，唯有遵循法律规则，才能切实保障自身权益。