【胜诉案例】厂房被征收，恒略律师“拯救”承租人被剥夺的补偿权

案件概况：

2017年8月，王某租用案外人张某、刘某位于黔东南苗族侗族自治州XX村一处的厂房,设立了贵州省XX县A节能炉具厂（以下简称A炉具厂）即本案原告。A炉具厂成立后一直持续进行正常生产经营活动，为当地就业和经济发展做出了一定贡献。

2021年以来，被告XX县人民政府实施XX高速公路项目建设，通知原告其企业占地位于项目建设征收正线范围内，需要将原告企业进行整体搬迁。由于征收政策不透明、补偿标准畸低、补偿覆盖项目缺失、评估程序不规范等因素，原告与被告及征收实施部门就签订安置或搬迁补偿协议一直未达成一致。

2023年3月18日，被告向原告送达一份《依法执行决定书》，被告决定将原告生产设备和所有附属物品强制搬离。2023年3月27日被告组织人员强制拆除了原告厂房、强制搬迁了原告设备财产，导致原告设备财产损毁，至今无法正常经营，造成巨大损失。

那么，租赁厂房被拆迁时具体的补偿款项包括哪些？作为承租人王某是否有权获得被告的征收补偿？主张路径选择民事诉讼还是行政诉讼？

为维护自身合法权益，王某经过多方了解，决定委托北京恒略律师事务所文品良律师代理维权。恒略律师接到委托后第一件时间开展代理工作，并到现场进行实地访查，了解案件事实情况，确认土地性质等；梳理案件法律关系，确定当事人可以争取的合法权益、诉讼策略。

Q1恒略律师认为：

1.原告有权获得征收补偿。

征地拆迁不仅涉及到房屋所有权人（出租人）的利益也涉及房屋使用权人（承租人）即原告的合法利益，A炉具厂作为承租方，对案涉房屋（厂房）和土地进行了重大建设改造、装修装饰，在房屋内安装、安置和存放有许多生产经营设备和产品等物品，其中包括一些不宜搬迁的设备，原告与被征收土地和房屋具有重大添附利益，有权获得征收补偿。

2.被告存在实体违法和程序违法。

被告作为征收工作的责任主体，其在没有进行正式合法评估，没有和原告签订安置或搬迁补偿协议，也没有向原告下达征收补偿决定，更没有向法院申请强制执行的情况下，直接拆除原告的厂房房屋、强制搬迁原告设备和物品，属于明显实体违法和程序违法。

3.诉讼请求。

综上所述，原告为维护合法权益、监督政府依法行政，依据行政诉讼法等法规，特向贵院提起诉讼，请求判决：确认被告2023年3月27日强制拆除原告房屋、强制搬迁原告设备财产的行政强制行为违法；被告承担本案的案件受理费。

Q2 被告辩称：

被告认为原告所诉理由不能成立，请求法院驳回。

1.原告租用的厂房在征收范围内，被告已分别与土地使用权人、厂房钢架棚所有权人、厂房房主签订了安置补偿协议并履行完毕。被告与原告进行多次协商，原告拒绝将其设备和附属物搬离，并提出高额补偿费用，被告经通知等程序，将原告滞留的设备等搬离，租赁其他厂房存放，不属于强制拆除房屋或者设施的行为。

2.经向供电部门核实，从2018年1月至2022年11月，原告月用电情况都在500元以下，甚至零用电，足以证明原告没有正常开展生产经营活动。

判决结果：

依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十四条第二款第(一)项的规定，判决如下:一、确认被告强制搬迁原告设备财产的行政强制行为违法:二、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费 50元，由被告XX县人民政府承担。

1.被告应依法给予原告安置补偿。

法院认为，虽被告被告已经就原告租赁的厂房与土地所有者、土地使用者以及厂房房主张某达成了安置补偿协议，但原告的生产设备和附属物搬迁必然产生相应费用，被告应当依法给予安置补偿。

2.被告强制搬迁原告生产设备等存在行政行为违法。

在既未与原告达成安置补偿协议，又没有对原告作出安置补偿决定的情况下，被告强制搬迁原告的生产设备和附属物，违反了先补偿后搬迁的原则，强制搬迁行政行为没有事实依据和法律依据，且根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六十二条之规定，对于拒绝搬迁交出土地的当事人，人民政府没有强制执行权，应当申请人民法院强制执行，被告不申请人民法院强制执行，自行组织强制搬迁，超越了法定职权，原告请求确认被告强制搬迁其设备财产的行政行为违法，本院予以支持。

但是，因被拆除的厂房不属于原告所有，被告已经与厂房房主张某签订了安置补偿协议并支付了补偿款，原告请求确认被告强制拆除原告房屋的行为违法的诉讼请求，本院不予支持。

恒略说法：

本案确认被告的行政行为违法，是帮助委托人在后续主张权益上的必经之路。国有或集体土地房屋征迁过程中，经营性房屋征收补偿往往是最为复杂的，其中牵涉到房屋所有人、承租人、实际经营人等各方主体利益 。司法实践中，经营性房屋承租人能否因征迁补偿成为行政诉讼法的中的适格原告，即其是否具有行政诉讼法中的利害关系，还需“具体情况具体分析”。对于正在遭遇类似困境的承租方，建议及时咨询专业律师，一定要积极、主动为自己的合法权益据理力争。

通常，当承租人具有所租赁房屋上的装饰装修以及搬迁损失、停产停业损失等独立的补偿利益，而承租人与出租人签订的租赁合同未对该部分损失的补偿进行约定，且征收人亦未将该部分费用补偿给房屋所有权人时，则房屋承租人有权以自己的名义向征收人主张上述补偿利益。