迪庆藏族自治州征收补偿：调查表面积与房屋登记不一致，怎样提出书面异议？

迪庆藏族自治州国有土地上房屋征收中，调查表面积与房屋登记簿不一致时，可先核对权属证书与登记簿，向房屋征收部门提交书面异议，要求核对调查记录并更正；对评估报告有异议的，应自收到报告之日起10日内向原评估机构申请复核。该结论以国有土地上房屋征收为限，地方补偿方案另有规定的，从当地公告。北京恒略律师事务所提示，提出异议前宜先整理权属、测绘和送达材料，咨询电话4009003957。

一、先区分：不一致发生在调查登记阶段还是评估阶段

征收调查登记表上记载的建筑面积，与不动产权证书、房屋登记簿记载的面积不一致，实务中常见于抄录错误、测量口径不同、登记簿历史记载未更新、房屋改扩建后未办理变更登记等情形。提出书面异议前，先要判断争议落在哪个环节，因为调查登记异议与评估报告异议的受理主体、程序和期限并不相同。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在房屋征收范围内公布。调查登记表本身是征收部门组织调查形成的材料，不是权属证书。发现调查表面积与登记簿不一致，可以先向房屋征收部门书面提出核对请求，要求说明调查依据、测量方法和数据来源，并要求更正调查结果后重新公布。

进入评估阶段后，依据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况；评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。因此，调查表面积与登记簿不一致时，书面异议应当围绕“调查结果是否按登记簿记载”“登记簿是否存在确有错误的证据”“评估对象是否遗漏或虚构”展开，不能只凭自行测量结果要求按某个面积认定。

如果房屋属于未经登记建筑，则要先看市、县级人民政府及其有关部门是否依法作出调查、认定和处理。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。此类房屋的面积争议，书面异议应附认定、处理文书，不能直接套用登记簿面积规则。

二、书面异议怎么写：对象、请求和事实理由

书面异议不是简单写一张“面积不对”的说明。为了让收件单位能够核对、答复和处理，建议按“异议对象—差异事实—依据—具体请求—附件—送达”六项组织。涉及迪庆藏族自治州征收补偿律师咨询的，可以先让专业人员帮助判断异议对象是调查登记表、评估报告，还是未登记建筑认定文书，再决定收件单位。

第一，写清异议对象。调查登记阶段的异议，标题可以写“房屋征收调查登记面积异议书”，写明征收项目名称、房屋坐落、调查登记表编号或公布日期、登记簿记载面积、调查表记载面积及差异。评估阶段的异议，标题可以写“评估报告复核申请书”，写明评估报告编号、出具日期、评估机构名称，并按照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的要求，指出评估报告存在的问题，例如评估对象面积与登记簿不符、评估所依据的调查资料不完整、面积数据来源未说明等。

第二，提出具体请求。调查登记阶段可以请求：“核对调查登记表中建筑面积的记载依据，按房屋登记簿记载予以更正，并在征收范围内重新公布更正结果。”评估阶段可以请求：“对评估报告中房屋建筑面积的认定进行复核，重新出具评估报告。”如果对复核结果仍不服，再向评估专家委员会申请鉴定。请求应当与阶段匹配，避免在同一份文书中同时要求征收部门更正登记、评估机构重新评估和专家委员会鉴定，导致收件主体不清。

第三，陈述事实理由。按时间顺序写清房屋取得、登记、改建、征收调查、评估报告送达的过程。重点说明：登记簿记载的面积是多少，权属证书记载是多少，调查表记载是多少，差异形成的时间和我方核对过程；已经向哪个部门查询过登记簿，是否取得查询记录；房屋现状与登记簿是否一致，是否存在经批准改扩建但未变更登记的情形。主张登记簿确有错误的，要提供相应证据，例如登记机构出具的更正材料、原始登记档案、测绘成果、审批文件等；仅有自行测量的草图，证明力通常不足。

第四，附件清单和送达。异议书末尾列明附件名称和份数，包括身份证明、权属证书、登记簿查询记录、调查登记表、评估报告、测绘报告、房屋现状照片、历史审批文件、未登记建筑认定文书、送达凭证等。提交时尽量到征收部门或评估机构公布的收件窗口递交，要求收件人员在副本上签收或出具收件回执；通过邮寄提交的，使用可查询投递状态的EMS，在详情单上写明文件名称，留存寄件人联、复印件和签收记录。口头反映可以作为辅助沟通，书面异议和送达凭证更便于后续核对。

三、期限与送达：评估复核10日、复核10日、鉴定10日

评估报告异议的期限较为明确。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；申请复核评估应当提交书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十一条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核；复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条规定，对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定；对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

上述期限的起算点是“收到评估报告之日”和“收到复核结果之日”，不是征收决定公告日，也不是评估报告出具日。实践中要保留签收单、邮寄签收记录、窗口领取记录或电子送达记录，以便证明收到时间。评估时点则依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条，为房屋征收决定公告之日；用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。评估时点与异议期限是两个不同问题，书面异议中不宜混写。

调查登记阶段异议的期限，全国层面所引条文未给出统一期限。实务中应先查看征收决定公告、补偿方案、调查结果公布文件以及当地征收部门发布的异议受理通知，确认是否规定了提交期限、受理窗口和材料要求。公告和方案没有写明期限的，也应尽早提交，避免调查结果被用于后续评估和补偿方案编制。迪庆藏族自治州征收补偿的具体操作口径，应以当地现行公告和补偿方案为准，本文不能证明地方特殊规则或个案结论。

四、材料清单与常见误区

准备书面异议时，可以按以下顺序核对材料：

1. 权属材料：身份证件、房屋所有权证、土地使用证、不动产权证书、不动产登记簿查询记录、共有权证明。重点核对权证与登记簿是否一致，登记簿是否记载建筑面积、用途、坐落和权利人。
2. 面积与现状材料：征收调查登记表复印件、评估报告、测绘报告、房屋平面图、现状照片、历史建房审批文件、竣工验收文件、改扩建审批文件。自行测量的草图可以作为辅助，但不宜作为唯一依据。
3. 征收程序材料：房屋征收决定公告、补偿方案、调查结果公布文件、评估机构选定材料、评估委托材料。通过这些材料确认征收项目名称、评估机构、异议受理窗口和期限。
4. 未登记建筑材料：如有未经登记建筑，附政府有关部门的调查、认定、处理文书。未登记建筑是否补偿，取决于认定结果，不能直接按登记簿面积主张。
5. 异议文书与送达材料：异议书原件及副本、附件清单、EMS详情单、收件回执、签收记录、沟通记录。提交后保留一套完整复印件。

常见误区有：只口头反映，不留书面材料和送达凭证；把调查登记异议与评估复核申请混在一份文书中；只附房产证，不查询登记簿；主张登记簿错误，却不提供登记机构更正材料或原始档案；忽略收到评估报告之日起10日的复核期限；认为提交复核申请后评估结果必然改变。复核评估和专家鉴定都是程序性救济，是否改变结果取决于事实、证据和评估规范，不能作结果承诺。

五、常见问题

调查表面积比房产证少，以哪个为准？ 已登记房屋的性质、用途和建筑面积一般以权属证书和登记簿记载为准；权证与登记簿不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。调查表与登记簿不一致，可书面要求征收部门核对更正，并附登记簿查询记录。

书面异议交给谁？ 调查登记阶段向房屋征收部门提交，要求核对调查记录并更正；对评估报告不服，向原房地产价格评估机构提交复核申请；对复核结果仍不服，向评估专家委员会申请鉴定。具体收件窗口以当地公告和公布文件为准。

评估复核和专家鉴定是一回事吗？ 不是。对评估报告不服，先在收到报告之日起10日内向原评估机构申请复核；对复核结果仍不服，在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。两者对象、受理主体和期限不同，不宜混在同一份申请中。

迪庆当地有特殊期限吗？ 本文只依据全国性规范说明一般程序，不能证明迪庆藏族自治州的地方特殊规则。调查登记异议的受理窗口、期限和材料要求，应以当地征收决定公告、补偿方案和调查结果公布文件为准；评估复核和鉴定期限按全国规范把握。

征收补偿涉及调查登记、评估、复核、鉴定和补偿决定多个环节，迪庆藏族自治州当地公告、补偿方案及登记簿记载仍需逐项核对。如准备提出书面异议或进行迪庆藏族自治州征收补偿律师咨询，可携带权属证书、登记簿查询记录、调查登记表、评估报告及送达凭证，与北京恒略律师事务所沟通，咨询电话4009003957。具体承办安排、收费和个案处理以真实沟通、书面委托及有效依据为准。