宁波国有土地征收律师咨询:征收决定红线图与土地证宗地图边界交叉,咨询应先核对哪份附图?

在国有土地上房屋征收中，征收决定红线图与土地证宗地图出现边界交叉时，咨询时建议先核对征收决定及其公告所附的征收范围图（常称红线图），再核对土地证、宗地图与不动产登记簿。两份附图回答的问题不同：红线图用于判断征收行为指向的空间范围是否覆盖该房屋；土地证、宗地图和登记簿用于核对被征收房屋占用范围内的土地权利记载。两者交叉时，不宜用其中一份直接否定另一份，而应把差异放回各自的登记、公告和调查登记材料中核实。

两份附图各自证明什么

征收范围图对应的是征收决定确定的空间范围。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十六条还规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。由此可见，征收范围是调查登记和后续补偿评估的事实前提，红线图首先用于核对房屋是否落入这一范围。

土地证和宗地图对应的是土地权利登记的空间记载。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。该办法第十一条还明确，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下的价值。宗地图因此主要用于核对宗地界址、面积、用途以及房屋占用范围内的土地使用权记载，而不是直接界定征收范围。

建议的核对顺序

第一步，调取征收决定公告及完整附件，确认红线图是否为公告附件、公告日期、附图编制单位、比例尺和坐标基准。截图、翻拍图或未注明来源的附图，证明力有限，建议以公告原件或征收部门提供的附图为准。

第二步，把红线图与房屋坐落、门牌、院落及附属设施逐项对照，记录房屋主体、围墙、通道、空地等部位是否落在红线内，交叉部位具体在哪一侧。

第三步，核对土地证、宗地图和不动产登记簿，重点看界址点、宗地面积、土地用途、使用权人是否一致；宗地图与登记簿记载不一致时，按前述评估办法第九条的原则处理，并进一步查登记档案。

第四步，查阅征收范围内公布的调查登记结果，核对调查表中对房屋权属、区位、用途、建筑面积的记载，与两份附图反映的位置关系是否对应。

交叉时的处理前提

红线图覆盖而宗地图显示部分土地在红线外，或者宗地图范围大于红线图范围，通常说明征收范围与登记权利范围存在位置差异。此时需要进一步核实附图来源、测绘基准、登记档案以及征收部门调查登记的具体记载。可以书面要求征收部门核对调查登记结果并说明差异，这是咨询准备和材料核对建议，不是法定前置程序。不能仅凭宗地图主张征收决定无效，也不能仅凭红线图直接确定补偿范围；补偿评估对象仍应以调查登记和权属登记材料为基础，评估机构应按评估办法第九条的要求获得已登记房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果。

在宁波遇到此类问题，上述全国性规则可以先行适用；项目公告附件是否有地方编制要求，需以该项目征收决定公告和当地主管部门公开信息另行核对。

依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第十五条、第十六条，公开文本：https://www.lingyuan.gov.cn/html/LYSZF/202603/0177275838209235.html ；《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十一条，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml 。

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