乐山国有土地征收律师费用咨询:评估面积按套内计而产权证含公摊,费用约定前应核对哪些面积口径材料?

费用约定前，先把“哪一份面积口径可以作为评估对象”核清，比先谈价格更重要。就乐山国有土地上房屋征收而言，若评估报告按套内面积测算、产权证记载的建筑面积含公摊，建议被征收人在与律师商定服务范围和费用前，依次核对房屋权属证书与房屋登记簿、征收部门的调查结果、评估委托书与委托合同、实地查勘记录、评估报告这五类材料中的面积记载，确认它们指向同一评估对象、同一面积口径。核对结果直接影响争议标的的规模，也影响律师工作量与服务范围的约定。

一、面积口径的法定基准：权属证书与登记簿

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”同条还要求，房屋征收部门在评估前组织调查，“评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构”，调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。

据此，产权证含公摊的建筑面积是登记的建筑面积口径；评估报告按套内面积测算，属于与登记口径不同的测算方式。两者出现差异时，属于需要向评估机构、征收部门书面核实的差异点，可以要求说明测算口径、依据及对评估结果的影响。该办法第十四条同时规定，被征收房屋价值评估应当考虑建筑面积等因素，说明建筑面积是评估的法定考量因素之一。

二、费用约定前建议核对的材料及用途

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条要求注册房地产估价师实地查勘、拍摄影像资料、做好查勘记录，并由房屋征收部门、被征收人和估价师签字或盖章确认；被征收人拒绝签字的，应由房屋征收部门、估价师和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。核对查勘记录，可以帮助判断评估报告采用的面积口径是否有现场记录支撑。

建议将上述材料按“登记面积—调查面积—委托面积—查勘面积—报告面积”并列比对，注明每份材料的形成时间、出具主体和原件来源。发现口径不一致时，可先以书面方式向征收部门或评估机构提出核对要求；这些比对属于材料整理和事实核实，是否进一步申请复核评估、鉴定或提起诉讼，需结合评估报告送达情况和当地程序另行判断。

三、费用边界：律师服务费与评估、鉴定等第三方费用分开约定

律师服务费属于委托人与律师事务所协商约定的事项，可与律所协商是否将“面积口径核对、评估报告审查、复核评估或鉴定申请、协商谈判、复议或诉讼代理”分别纳入服务范围、如何计费。建议在书面委托合同中写清服务事项、计费方式、支付节点及是否包含代书、差旅等费用，避免将不同程序阶段的工作混在同一笔费用中。

评估、鉴定费用则另有规则。《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条规定：“房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。”据此，评估费、复核评估费、鉴定费的负担主体依该条确定，与律师服务费分属不同项目。涉及诉讼的，诉讼费用还应符合《诉讼费用交纳办法》第三条“在诉讼过程中不得违反本办法规定的范围和标准向当事人收取费用”的要求。

本次资料未包含乐山当地律师收费的具体标准，文中不列具体金额；实际费用以双方书面约定及政府价格主管部门对评估、鉴定收费的规定为准。

出处：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第六条、第九条、第十二条、第十四条、第三十一条，公开文本见 https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm ；《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号，2007年4月1日施行）第三条。