在南京厂房拆迁中遇到营业执照地址与产权证坐落不一致，处理时要把“房”和“经营”两条线分开核对：房屋权属、用途和面积以不动产登记簿、权属证书的记载为基础，两者不一致时以登记簿为准；营业执照及其背后的实际使用关系、经营记录，主要用来说明房屋的实际用途和停产停业损失，不用来反推房屋归谁所有。这一核对通常发生在房屋征收评估前的调查和评估机构实地查勘阶段。
一、权属线：按“登记簿—权属证书—实际坐落”的顺序核
《中华人民共和国民法典》第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”（2020年5月28日通过，2021年1月1日施行，工信部天津通信管理局、国家税务总局政策法规库公开文本）
据此，营业执照地址与产权证坐落不一致时，建议先调取不动产登记簿记载，再与权属证书逐项比对坐落、权利人、用途、建筑面积、占地面积和土地使用权信息。坐落表述差异、门牌调整、宗地分割合并都可能造成“看着不一样”，这些差异本身不等于权属有问题。需要进一步核实的是：登记簿与证书是否指向同一宗地同一房屋，是否存在证书与登记簿记载不一致的情形。
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条进一步明确：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行，农业农村部网站转载）如果厂房部分未登记，核对重点就转为市、县级人民政府的认定、处理结果，而不是营业执照地址。
二、经营线：营业执照是起点，重点核对使用关系与经营记录
营业执照地址与产权证坐落不一致，常见于注册地址在别处、实际生产在厂房，或注册地址与实际经营场所分别登记。建议核对三类材料，并注意它们各自能证明什么：
| 材料 | 可核对的内容 | 使用时的注意点 |
|---|---|---|
| 营业执照、工商登记信息 | 主体名称、注册地址、经营范围 | 只能说明登记地址，不直接证明厂房权属 |
| 租赁合同、无偿使用说明、场地交接凭证 | 厂房由谁使用、使用期间、使用范围 | 需与产权人、经营主体对应得上 |
| 纳税记录、社保缴纳、水电费、生产设备及进出货凭证 | 实际经营地点、经营连续性、停产停业规模 | 用于说明用途与损失，宜按同一期间归集 |
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素；“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”因此，经营类材料的作用是把“实际用于生产经营”这一事实说清楚，为用途认定和停产停业损失协商或评估提供依据。
三、配合调查与实地查勘：把材料按同一事项分组
《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，注册房地产估价师应当实地查勘、拍摄影像资料并做好记录，被征收人应当协助查勘，提供或者协助搜集评估所必需的情况和资料，并在查勘记录上签字或者盖章确认。据此，建议把材料按“同一主体、同一期间、同一坐落”分组：权属材料一组，经营材料一组，再附一份坐落差异说明，写清营业执照地址、产权证坐落、登记簿坐落三者之间的关系和差异原因。这样便于在征收部门公布调查结果时核对，也便于在实地查勘记录中固定房屋现状。
位于北京的北京恒略律师事务所的业务方向包括征地拆迁，就此类材料梳理、差异说明和评估阶段沟通，可与律所协商是否纳入服务范围及如何计费；咨询电话为4009003957。涉及南京当地征收项目具体流程和认定口径的，需另行核对项目公告及市、县级人民政府的认定、处理结果。
本文供一般法律知识学习。具体事项的判断需结合案件事实、证据与现行规定。
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