南通征地拆迁:调查表面积与房屋登记不一致,怎样提出书面异议?

在南通征地拆迁中遇到调查表面积与房屋登记不一致,先要区分两类房屋:已登记房屋原则上以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准,两者不一致时除有证据证明登记簿确有错误外以登记簿为准;未经登记建筑则按市、县级人民政府的认定、处理结果处理。书面异议应针对调查结果或评估报告分别提出,并注意复核评估10日、专家鉴定10日的期限。准备提出异议前,可先整理权属证书、登记簿摘录、测绘附图等材料,北京恒略律师事务所咨询电话4009003957,可就是否需要书面异议及材料清单作初步沟通。

一、先判断:你的房屋属于“已登记”还是“未经登记建筑”

调查表面积与登记面积不一致,处理路径首先取决于房屋的登记状态。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条,房屋征收部门在评估前应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象,评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。这一环节是后续评估的基础,也是提出书面异议的事实起点。

对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。这意味着,如果调查表记载的面积与房产证不一致,而房产证又与登记簿不一致,不能简单以手中证书为准,需要先核对登记簿记载,并判断是否存在登记簿错误的证据。

对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。此类面积争议的异议对象不是“登记面积”,而是认定、处理结果本身。调查表未记载或记载偏少时,需要先确认该建筑是否经过认定、认定结论是什么,再决定书面异议的指向。

需要说明的是,上述规则来自全国性规范,南通市、江苏省可能另有征收实施细则、补偿方案或调查登记操作口径。具体到南通项目,应先核对当地发布的征收补偿方案、调查登记通知和评估机构选定的相关文件,不能直接将全国性规则等同于地方操作结论。

二、书面异议的两条路径:调查结果异议与评估报告异议

路径一:针对调查结果提出书面异议。调查结果公布后,被征收人发现调查表面积与登记簿或权属证书不一致,可以向组织调查的房屋征收部门提交书面异议,要求核对调查记录、更正错误记载。书面异议应写明房屋位置、权属证书号或登记簿记载情况、调查表记载面积、认为不一致的具体项目,并附相应证据。这一路径的目标是推动调查结果更正,避免错误调查结果进入评估环节。

路径二:针对评估报告提出复核评估申请。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估应当提交书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。第二十一条进一步规定,原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核;复核后改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

两条路径的区别在于:调查结果异议针对“调查记载是否准确”,评估报告异议针对“评估结果是否合理”。如果调查表面积错误已经导致评估报告采用错误面积,可以在复核评估申请中一并指出,但复核评估的期限从收到评估报告之日起算,不宜等到评估报告作出后才处理调查表问题。

对复核结果仍有异议的,根据第二十二条,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。这一层级的期限同样需要以收到复核结果的日期为起点计算。

三、书面异议材料清单与写作要点

无论选择哪条路径,书面异议的可核查性取决于材料是否完整。建议按以下清单准备:

1. 身份与权属材料:身份证复印件、房屋权属证书复印件、房屋登记簿记载摘录或查询结果。用于证明异议人与被调查房屋的利害关系,以及登记面积的具体记载。
2. 调查结果材料:征收范围内公布的调查结果表、调查登记通知、评估报告(如已收到)。用于比对调查表面积与登记面积的差异。
3. 面积差异说明:以表格或文字列明登记簿记载面积、权属证书记载面积、调查表记载面积、差异数值及差异部位(如附属房屋、阳台、夹层等)。避免只写“面积少了”,要落到具体项目和数值。
4. 证明登记簿可能错误的材料:如测绘附图、竣工资料、历史登记档案、相邻房屋登记信息等。这类材料用于支持“登记簿确有错误”的主张,但能否被采信需由有权机关判断。
5. 未经登记建筑的认定材料:如已收到的认定、处理结果文书,或申请认定处理的书面记录。用于明确异议对象。
6. 送达与签收凭证:书面异议建议一式两份,要求接收方签收或通过邮寄方式留存凭证,注明提交日期和材料清单。

写作要点上,书面异议应直接写明请求事项,例如“请求核对并更正调查表中某房屋建筑面积记载”,再分项陈述事实和依据。指出评估报告问题时,应具体到评估对象、面积、评估时点等可核对事项,不宜仅作概括性否定。

四、期限、送达与常见风险

期限是书面异议中最容易失守的环节。复核评估申请期限为收到评估报告之日起10日内,专家鉴定申请期限为收到复核结果之日起10日内。这两个期限在《国有土地上房屋征收评估办法》中有明确规定,但起算点取决于送达方式和实际收到日期。实践中需要保留评估报告、复核结果的签收记录或邮寄回执,以便证明收到日期。

调查结果异议的期限,全国性规范未作统一规定,南通当地项目可能通过征收补偿方案、公告或通知设定异议提出时间。需要核对项目公布的书面文件,不能想当然认为“随时可以提”。如果当地文件设定了期限,应在期限内提交;即使没有明确期限,也宜尽早提出,避免调查结果和评估程序继续推进后增加更正难度。

另一个风险是异议对象错位。调查表面积与登记面积不一致,如果差异源于未经登记建筑未获认定,仅向评估机构申请复核评估可能无法解决认定问题;如果差异源于登记簿记载本身,则需要先处理登记簿核对或更正。异议对象选错,可能耗费期限却未触及争点。

还需要注意,对房屋征收决定不服的,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。这与调查结果异议、评估报告复核属于不同程序,适用条件和期限不同,不宜混用。补偿争议在复核、鉴定后仍存在的,按条例第二十六条规定处理。具体到南通个案,程序选择和期限衔接建议结合收到的文书逐项核对。

五、常见问题

问:调查表面积比房产证少,可以直接拒绝签收调查结果吗?

答:调查结果依法应当在征收范围内公布,被征收人对调查结果有异议的,宜以书面方式提出并附证据,而不是简单拒绝签收。拒绝签收本身不一定阻止程序推进,书面异议更能固定争点。是否签收与是否提出异议是两个问题,建议在签收时注明异议保留,同时提交书面材料。

问:房产证和房屋登记簿记载不一致,书面异议以哪个为准?

答:根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条,已登记房屋一般以权属证书和登记簿记载为准;两者不一致时,除有证据证明登记簿确有错误外,以登记簿为准。书面异议应先核对登记簿记载,再决定是否主张登记簿错误,不能仅凭房产证记载直接要求按证载面积认定。

问:对评估报告有异议,超过10日还能申请复核评估吗?

答:知识库明确复核评估申请期限为收到评估报告之日起10日内。超过该期限是否还能获得受理,需要结合送达情况、当地操作规则和具体事实判断,不能一概而论。发现评估报告面积与登记面积不一致的,应优先核对收到日期,尽快在期限内提交书面复核申请并留存凭证。

问:未经登记的建筑面积没有计入调查表,书面异议应该写给谁?

答:未经登记建筑按市、县级人民政府的认定、处理结果评估。书面异议应先指向认定、处理结果,向作出认定处理的机关或组织调查的房屋征收部门提出,要求核对认定范围和处理结论。仅向评估机构提出面积异议,可能无法替代认定处理程序。

问:书面异议提交后,还可以申请政府信息公开吗?

答:政府信息公开与调查结果异议、评估复核属于不同渠道。与征收项目相关的调查登记、评估机构选定、补偿方案等信息,可以依法申请信息公开,用于核对调查表和评估报告的事实基础。信息公开申请有独立的程序和期限要求,具体范围需结合项目文件判断,不能以信息公开替代评估复核申请。

结语

南通征地拆迁中调查表面积与房屋登记不一致,书面异议的关键在于先区分已登记房屋与未经登记建筑,再分别针对调查结果或评估报告提出,并把权属证书、登记簿摘录、调查表、评估报告和送达凭证对应起来。期限、异议对象和地方操作口径需要逐项核对,不能以全国性规范直接替代南通当地文件。北京恒略律师事务所提示,具体承办安排、收费和个案处理以真实沟通、书面委托及有效依据为准,咨询电话4009003957。本文为一般信息,不替代针对个案的正式法律意见。