商铺拆迁中遇到“工商登记为零售、现场实际经营餐饮”，咨询前建议围绕三条线核对材料：房屋登记用途、工商登记经营范围、实际餐饮经营情况，再单独整理装修、设备搬迁和停产停业损失材料。根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第九条，对已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。因此，实际经营餐饮这一事实需要与登记材料对照整理，不能仅凭营业执照或现场照片判断房屋用途如何认定。
一、先分清三种“用途”，按同一事项对齐材料
“工商登记为零售”与“房屋登记用途”不是同一份材料。建议分别核对，并把同一地址、同一经营主体、同一时间段对应起来：
| 核对对象 | 建议准备的材料 | 能核对什么 |
|---|---|---|
| 房屋登记用途 | 房屋权属证书、房屋登记簿查询记录 | 登记的性质、用途、建筑面积，以及证书与登记簿是否一致 |
| 工商登记经营范围 | 营业执照、经营范围变更记录 | 工商登记记载的经营范围及变更时间 |
| 实际餐饮经营 | 租赁合同及租金支付凭证、门头与店内照片、菜单或外卖平台页面、收款记录、进货单据、员工考勤或工资记录；如持有食品经营许可等与餐饮经营相关的证照，一并整理 | 现场实际经营业态、起止时间、经营规模 |
如果实际经营与登记情况不一致，还可以整理差异形成的时间和原因材料，例如装修施工合同、开业时间证明、经营场所交接记录。这些材料可以帮助说明实际经营状况，但能否影响房屋用途认定，需结合登记材料和评估机构的判断进一步核实；本次资料未覆盖曲靖当地对实际经营用途认定的具体规则，建议向房屋征收部门或评估机构另行核对。
二、经营损失、装修与搬迁材料分开整理
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素；该条同时明确：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”据此，餐饮经营相关损失可以分三组整理：
- 装修类：装修合同、付款凭证、发票、施工前后照片，用于核对装修投入及现状；
- 设备物资搬迁类：设备清单、购置发票、搬迁报价或实际支付凭证，用于核对搬迁范围和费用；
- 停产停业损失类：近年纳税记录、营业收入流水、员工工资及社保记录、停业期间说明等，用于核对经营收益和停业影响。
第十三条还规定，被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。实际餐饮经营收益材料可以作为评估方法适用性分析的参考，但具体选用何种方法，仍由注册房地产估价师根据评估对象和当地房地产市场状况作适用性分析后确定。
三、咨询前的整理顺序与费用边界
建议按“权属与登记—实际经营—损失凭证”三组编号，每组注明材料来源、形成时间和对应期间；同一事项的合同、转账、票据尽量相互对应。评估机构实地查勘时，第十二条要求估价师拍摄反映房屋内外部状况的照片、做好查勘记录，并由房屋征收部门、被征收人和估价师在记录上签字或者盖章确认。查勘前把上述材料按组备好，有助于核对记录内容。
如需就征收评估、补偿协商等事项向北京恒略律师事务所咨询，可拨打4009003957（归属北京恒略律师事务所）核对咨询安排；该所业务方向包括征地拆迁，具体承办人员、服务范围以委托约定为准。律师服务收费应由律所财务人员统一收取、统一入账并出具合法票据，具体费用需结合业务类型、程序阶段、工作范围及个案情况与律所确认，不宜以其他案件费用替代本案报价。
依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml 。
本文供一般法律知识学习。具体事项的判断需结合案件事实、证据与现行规定。
联系恒略，进一步沟通