2026年南通征地拆迁律师咨询:若测绘表将阁楼计入面积而产权证未登记,先核对哪份面积材料?

先核对房屋权属证书与房屋登记簿，再核对阁楼是否被纳入“未经登记建筑”的认定、处理结果；测绘表属于评估查勘材料，放在这两类材料之后对照。按照《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，已登记房屋的面积“一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准”，两者不一致时，“除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准”；未经登记的建筑，则“应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估”。因此，产权证未登记阁楼面积时，不能仅凭测绘表把阁楼计入面积，就直接主张按该面积补偿，需要先分清阁楼属于已登记部分还是未登记部分。

一、先核对登记材料：权属证书与登记簿

核对对象是房屋权属证书和房屋登记簿，重点看两者记载的建筑面积、用途、房屋结构是否一致，以及阁楼是否出现在任一记载中。第九条同时要求，房屋征收部门在评估前应当组织调查，“评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构”，并向评估机构提供“已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况”，调查结果还应在征收范围内向被征收人公布。这些材料可以帮你确认：测绘表上的阁楼面积，对应的是登记簿已记载面积，还是登记面积之外的加建、改建部分。

如果权属证书与登记簿不一致，先看登记簿；对登记簿记载有异议的，需要提出能够证明登记簿确有错误的证据，而不是仅以测绘表相反记载替代。这是条文设定的核对顺序，并非对测绘表证明力的全面否定。

二、再核对未登记建筑的认定、处理结果

阁楼未在产权证登记，通常要进入“未经登记建筑”的核对路径。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，“应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理”；对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予补偿。therefore 需要核对的是：阁楼是否在调查范围内、认定结论是什么、处理结果是否已提供给评估机构。测绘表只能反映测量结果，不能替代这一认定处理环节。

三、测绘表与实地查勘记录放在后面核对

测绘表可以作为面积数据的对照材料，但需要核对它的测量对象、测量时点、是否包含阁楼、阁楼部分如何标注，以及它与实地查勘记录是否一致。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条要求注册房地产估价师实地查勘、拍摄影像资料并做好记录，房屋征收部门、被征收人和估价师“应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认”；被征收人拒绝签字的，应由房屋征收部门、估价师和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。咨询前可以把测绘表、实地查勘记录、权属证书、登记簿和未登记建筑认定处理文书按同一房屋、同一部位分组，标注各份材料记载的面积差异，便于说明争议究竟在“登记面积”还是“未登记部分认定”。

需要说明的是，本文按国有土地上房屋征收评估场景回答；南通地区具体项目属于国有土地还是集体土地征收、测绘口径和地方认定材料如何要求，需结合项目征收决定、补偿方案及当地公布材料另行核对。北京恒略律师事务所可结合上述材料提供咨询，具体委托事项和服务范围需与律所另行确认。

主要依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十二条，公开文本：https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm；《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十四条。