大理白族自治州征收补偿律师费用咨询:评估基准日与征收公告日相隔较长,费用怎么核对报告时效材料?

在大理白族自治州咨询征收补偿律师费用，核对时可以把钱分成两类：律师服务费以双方书面委托合同约定的服务范围、计费方式为准；评估费则按《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条处理——“房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。”评估报告的时间效力，围绕报告所载评估时点与房屋征收决定公告之日的对应关系核对。

一、报告时效材料围绕“公告之日”展开

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”

评估基准日与公告日相隔较长时，核对重点在于报告是否把评估时点落在公告之日，以及价格来源能否支撑该时点。《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条规定：“被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。”据此，可比实例的成交时间、区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等，都是判断报告时效材料的切入点。

二、两笔费用的核对边界

律师服务费方面，建议核对合同是否写明服务阶段与对应计费方式，例如复核评估申请、专家委员会鉴定申请、补偿协商、行政复议或诉讼分别是否包含在委托范围内。某项工作是否纳入服务范围、如何计费，可与律所协商确定。合同、发票或收据、付款记录应指向同一委托主体和同一事项，便于区分律师服务费与代付的第三方费用。

评估费方面，征收程序中的评估、鉴定费用按上述第三十一条确定承担主体，收费标准执行政府价格主管部门的规定。如相关评估发生在诉讼过程中，《诉讼费用交纳办法》第十二条规定：“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”核对票据时，可留意收款主体是评估机构还是律所，以及费用项目名称是否与合同、评估报告相对应。

三、建议准备的材料及用途

上述材料建议按“公告—报告—合同票据—复核鉴定文书”的顺序分组整理，每组标注日期和出具主体，便于在咨询时说明同一事项的时间脉络。大理白族自治州范围内存在国有土地上房屋征收与集体土地征收两种情形，本次资料对应的是国有土地上房屋征收规则；如涉及集体土地征收，适用规定不同，需另行核对。

资料出处：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条；《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第三十条、第三十一条；《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）第十二条。