青岛征收补偿:首次咨询应说明哪些情况?

在青岛遇到房屋征收，首次咨询应说明房屋与权属、项目名称与程序阶段、已收文书及送达时间、补偿项目与损失、安置需求、希望解决的问题。本文以国有土地上房屋征收的一般规范为框架，具体结论取决于项目公告、权属材料和当地有效规定。可先整理材料，再联系北京恒略律师事务所，电话4009003957。

一、房屋与权属情况：先界定“补什么、补给谁”

首次咨询时，应当先说明被征收房屋的基本情况。建议按以下顺序陈述：

1. 房屋位置与项目范围：房屋位于青岛市哪个区（市）、街道或社区，是否在征收公告或征收范围图标注的范围内。仅说小区名称往往不够，应尽量说明项目公告上的准确名称。
2. 房屋类型与用途：住宅、非住宅、住改商、办公、厂房或仓库；证载用途与实际用途是否一致；是否存在经营行为。
3. 面积与土地性质：证载建筑面积、实测面积、土地性质是国有土地还是集体土地，是否有院落、附属物、装修。
4. 权属来源：购买、继承、房改、自建、赠与、拆迁安置等；登记权利人是谁，是否存在共有人、继承人未分割、买卖未过户、借名登记等情况。
5. 权利负担与实际使用：是否存在租赁、抵押、查封；实际居住人、经营人、户口情况；是否涉及承租人、实际经营人主张搬迁或停业损失。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。因此，首次咨询时应说明是否收到调查登记表、登记的面积和用途是否与实际情况一致、是否当场提出异议。证件不齐或登记信息有差异，并不当然意味着没有权利，但需要说明建造时间、审批情况、缴费凭证、买卖合同、继承材料等事实，由律师核对证明方向。共有、继承未分割、承租经营等情形，会影响补偿对象和款项分配，不能只报一个总面积。

二、项目与程序阶段：判断现在处于哪一步

征收补偿咨询需要区分“征收决定作出前”和“征收决定作出后”。首次咨询应说明项目名称、征收主体、征收实施单位，以及目前看到的公告和文书。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行），主要程序节点包括：

• 征收补偿方案由房屋征收部门拟定，报市、县级人民政府；政府组织有关部门论证并公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日（第十条）。
• 政府应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为补偿方案不符合条例规定的，应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证情况修改方案（第十一条）。
• 作出房屋征收决定前，应进行社会稳定风险评估；涉及被征收人数量较多的，应经政府常务会议讨论决定；补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用（第十二条）。
• 作出征收决定后应及时公告，公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项（第十三条）。
• 被征收人对征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼（第十四条）。
• 房屋征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的不予补偿；暂停办理相关手续的书面通知应载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年（第十六条）。

首次咨询时，可以说明：是否看到征收决定公告；公告是否载明补偿方案和复议、诉讼权利；补偿方案征求意见是否经历；是否收到听证通知；调查登记结果是否公布；是否收到评估报告或协商签约通知。如果尚未看到征收决定，重点说明补偿方案、调查登记和征求意见阶段的情况；如果已经看到征收决定，重点说明公告内容、送达时间和后续评估、签约、补偿决定情况。青岛各区的项目名称、征收主体和方案安排并不相同，首次咨询不宜只凭口头传闻判断程序是否合法，应以正式公告和文书为准。

三、文书与送达：把时间线整理成一张表

征收补偿争议中，文书名称、作出机关、收到时间和送达方式往往比情绪描述更有核对价值。建议首次咨询前列一张时间线表，逐项写明：

1. 征收决定公告、补偿方案及征求意见公告；
2. 房屋调查登记表、调查结果公布材料；
3. 评估报告、评估机构名称、报告送达时间；
4. 补偿协议文本、签约通知、协商记录；
5. 补偿决定书、催告书、限期拆除或搬迁通知；
6. 政府信息公开答复、信访答复、听证通知；
7. 法院受理通知书、开庭传票等诉讼材料。

每一份材料应注明：文书名称、文号（如有）、作出机关、收到日期、送达方式（直接送达、邮寄送达、公告送达等）、签收人、是否签收、是否提出书面意见。对征收决定不服的复议、诉讼权利，条例第十三条、第十四条已有明确规定；具体期限应按文书载明内容和现行法律规定核对，不能仅凭他人口头说法判断。首次咨询时还应说明是否已经签字、签了什么文件、有没有留存副本。空白协议、未阅读内容即签字、未保留送达凭证，都会增加后续核对难度。对于已经超过文书载明期限的材料，也应如实说明，由律师判断是否还有其他救济或补正路径。

四、补偿项目、损失与安置需求：用事实和凭证说明

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，补偿包括被征收房屋价值的补偿，因征收造成的搬迁、临时安置补偿，以及因征收造成的停产停业损失补偿；市、县级人民政府还应制定补助和奖励办法。第十八条规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应优先给予住房保障，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

首次咨询时，应围绕上述项目说明事实，而不是只报一个期望金额：

• 房屋价值：权属、面积、用途、结构、建成年代、装修和附属物；评估报告中的面积、用途与权属材料是否一致；是否收到评估报告并提出过书面异议。
• 搬迁与临时安置：搬迁支出凭证、临时安置方式、过渡期限、家庭实际居住人数。
• 停产停业损失：营业执照、经营场所、纳税记录、员工情况、停业起止时间、设备和存货搬迁情况。
• 补助与奖励：项目方案中是否有补助奖励项目，自己是否符合条件。
• 住房保障：家庭住房状况、户口、收入及是否符合当地住房保障条件；具体办法需结合省级和当地规定核对。

补偿金额受项目方案、评估结果、房屋实际情况和当地有效规定影响，首次咨询不宜要求律师仅凭面积估算总额。更有效的做法是说明“哪些补偿项目没有列入”“评估依据是否清楚”“协商中对方给出的理由是什么”。如果涉及行政复议、行政诉讼、政府信息公开申请或评估报告异议，应分别说明是否已经提出、受理机关、答复时间和当前进展。不同程序的对象和条件不同，不能互相替代，具体适用需结合现行规定和个案材料判断。

五、首次咨询的材料清单与沟通顺序

为提高首次沟通效率，可按以下清单准备材料，原件自行留存，提交复印件或照片：

1. 身份与权属：身份证、户口簿、房产证、土地使用证、购房合同、契税票据、继承或赠与材料、建房审批和缴费凭证。
2. 项目文书：征收决定公告及现场照片、补偿方案、征求意见公告、调查登记表、评估报告、补偿协议、补偿决定书、催告通知及送达回证。
3. 经营与损失：营业执照、纳税凭证、银行流水、租赁合同、员工名册、停业通知、设备搬迁票据。
4. 家庭与安置：家庭住房情况、低保证明、残疾证明、实际居住证明、水电费记录。
5. 沟通记录：与征收部门、评估机构、街道社区的书面往来、短信、微信记录、会议记录；录音录像应说明形成时间和场景。

沟通顺序建议为：先按时间线陈述事实，再出示文书并说明送达情况，然后说明当前诉求（如核对补偿项目、要求履行安置、对征收决定申请复议或提起诉讼、申请政府信息公开等），最后询问需要补充的材料和下一步时间安排。青岛征收补偿律师在首次沟通时，通常会先核对项目名称、文书作出机关和收到时间，再判断材料缺口。首次咨询不要只问“能补多少”，也不要轻信“先签字再谈”的口头承诺；涉及权利义务的文件，应在阅读并理解内容后处理。

首次咨询前，可按上述清单核对房屋权属、项目文书、送达时间、补偿项目和损失证据；涉及集体土地、未经登记建筑、承租经营或共有权属的，还需补充相应材料。具体承办安排、收费和委托条件，以与北京恒略律师事务所实际沟通及书面委托为准，咨询电话4009003957。本文为一般信息，不能替代针对个案的正式法律意见。

常见问题

只有房产证、没有土地证，首次咨询能说明什么？

应说明权属来源、建造时间、审批缴费、买卖或继承事实，并带上房产证、购房合同、契税票据、水电记录。条例第十五条要求调查权属、区位、用途和面积，证件不齐不等于没有权利，但需要材料证明来源，由律师核对。

还没看到征收决定公告，可以先咨询吗？

可以。此时重点说明是否看到补偿方案征求意见公告、调查登记表和评估报告。补偿方案征求意见期限不得少于30日；旧城区改建中多数被征收人认为方案不符合规定的，可能涉及听证。先把已收到文书和时间线整理清楚。

对补偿方案不满意，首次咨询怎么说清楚？

不要只说“太低”。应说明房屋用途面积、评估方法、补偿项目缺项、周边类似房屋信息、是否书面提出意见、是否收到修改公布。条例第十条、第十一条规定方案论证、公布征求意见和修改情况公布，旧城区改建还有听证情形。

已经签了补偿协议，还能咨询吗？

可以。应说明协议签订时间、签约主体、补偿方式、安置房交付、付款节点和违约条款，以及是否存在未看到评估报告、对内容理解有误等事实。带上协议原件和履行凭证。能否变更或解除，需结合具体事实和现行规定判断。

集体土地上的房屋征收也适用本文吗？

本文以国有土地上房屋征收与补偿条例为框架。集体土地征收、城中村改造、旧村改造的适用规则和程序不同。首次咨询应说明土地性质、项目名称、公告依据和补偿安置方案名称，由律师核对相应规范。