福州国有土地征收律师委托流程:土地证用途与评估报告不一致,委托时应先比对哪份登记?

委托时先比对的对象是房屋登记簿与房屋权属证书，而非直接拿土地证去对照评估报告。按照国有土地上房屋征收评估的规则，对已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；两者不一致时，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。土地证记载的土地用途属于土地使用权事项，应与土地登记资料核对，并作为评估中“土地使用权”因素的一部分审查，不能直接替代房屋用途登记。

一、先确定“登记用途”，再对照评估报告

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象；评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应向评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。该条同时明确：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”

因此，面对“土地证用途与评估报告不一致”，建议按以下顺序核对：

1. 先调取房屋登记簿查询结果和房屋权属证书，在同一“房屋用途”口径下比对两者记载；
2. 两者不一致的，查看是否存在能够证明房屋登记簿确有错误的材料；
3. 再查看评估报告记载的评估对象、用途、建筑面积，与上述登记结果是否对应；
4. 土地证及土地登记资料单独列出，核对土地用途、土地使用权面积等事项，并与评估报告中的土地使用权因素对照；
5. 涉及未经登记建筑的，核对市、县级人民政府的认定、处理结果，而不是仅凭土地证或评估报告自行判断。

评估报告还应载明评估时点。该办法第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。比对时需确认报告采用的时点、对象范围与征收项目一致。第十四条还规定，被征收房屋价值评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响价值的因素。土地证记载内容与评估报告不一致时，可以围绕“土地使用权”这一因素提出核对意见，但是否影响补偿，仍需结合登记资料、评估技术路线和征收程序判断。

二、委托前可以准备的材料

建议将材料按“权属登记—土地登记—评估报告—实地查勘”分组整理：

• 房屋权属证书、房屋登记簿查询结果；
• 土地证及土地登记资料；
• 征收决定公告、评估报告全文及附件；
• 实地查勘记录。该办法第十二条规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认；被征收人拒绝签字的，应有无利害关系第三人见证，并在评估报告中说明；
• 未经登记建筑的认定、处理结果（如有）。

这些材料用于核对同一房屋的登记用途、土地用途、评估对象和评估时点是否对应，帮助判断差异出现在登记信息、评估记载还是征收调查环节。

三、拟议委托范围与费用边界

律师委托属于与律所协商确定的民事委托事项。可以将“登记资料比对、评估报告记载审查、复核评估或鉴定申请材料准备、与征收部门沟通材料整理”列入拟议服务范围，是否纳入及如何计费，可与律所协商并在书面委托合同中写明。律师服务费与评估费属于不同费用：评估费通常支付给评估机构，律师服务费按委托合同约定支付，两者不宜混同。

进入诉讼后，根据《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号，2007年4月1日施行）第十二条，诉讼过程中因鉴定、评估等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。该条适用于诉讼过程中的相关费用，不等同于征收评估阶段的费用安排。

此外，该评估办法第二十五条规定，评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核并出具书面鉴定意见；不存在技术问题的维持报告，存在技术问题的由原评估机构改正错误、重新出具评估报告。第二十七条规定，因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。第二十八条规定，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。上述规定可以作为核对评估程序和准备查询、说明材料的依据。

福州具体项目中的材料提交窗口、地方办理要求，需以当地征收部门公布的信息为准，本文仅按国有土地上房屋征收评估的全国规则说明比对顺序。

依据来源：

• 《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十条、第十二条、第十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml
• 《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号，2007年4月1日施行）第十二条，原文：https://www.hengqin.gov.cn/lab/flfg/xzfg/content/post_3516588.html

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。