石家庄厂房拆迁律师费用咨询:土地证与规划许可用途记载不同,报价应含哪项核对?

在石家庄厂房拆迁咨询中，如果土地证与规划许可证对用途的记载不一致，律师报价应当把“用途及土地使用权记载的核对”单独列为一项服务内容，而不是只给一个总价。具体要核对三处：两证记载的用途差异、实地查勘记录是否如实反映现状用途、评估报告是否把“用途”和“土地使用权”作为价值影响因素。评估、鉴定等第三方费用则应与律师服务费分开列明。以下按国有土地上房屋征收评估场景说明；若项目属于集体土地征收，评估依据需按该项目适用的规定另行核对。

一、报价中应写明的核对项

第一项，两证用途记载的比对。 将土地使用证或不动产权证记载的用途、权利人、面积，与建设工程规划许可证记载的许可用途、建设规模、位置逐项比对，固定差异点。两份材料为何记载不同、以哪份材料为准，需结合审批档案和主管部门认定另行核实，报价中的核对工作可以先从固定差异开始。

第二项，实地查勘记录的核对。 根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十二条，“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。”该条还要求房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或者盖章确认。报价可以写明是否包含核对查勘记录中的用途、建筑面积、占地面积及签字确认情况。

第三项，评估报告价值因素的核对。 同办法第十四条规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”因此，报价中的核对项应落到评估报告是否把“用途”和“土地使用权”纳入考虑，以及报告对评估方法适用性的说明是否与现状用途相符。

二、建议的核对顺序与材料用途

建议先比对两证，再核对查勘记录，最后核对评估报告。这个顺序便于把“记载差异”和“评估是否漏项”分开处理；它属于材料整理建议，不是法定先后程序。

三、报价单中的费用边界

根据《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号）第八项，律师事务所应当向委托人提供律师服务收费清单，包括律师服务费、代委托人支付的费用以及异地办案差旅费，其中代委托人支付的费用及异地办案差旅费应当提供有效凭证；该条同时明确，律师事务所在提供法律服务过程中代委托人支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、查档费、保全费、翻译费等费用，不属于律师服务费，由委托人另行支付。报价单可以把“用途及土地使用权记载核对、查勘记录核对、评估报告审查”写入律师服务项目，把鉴定费等代付费用单列，并约定凭有效凭证结算。

同意见第二项要求律师事务所执行明码标价制度，将备案的律师服务费标准在执业场所显著位置公示，不得超出备案标准收费。签约前可以核对报价单是否列明服务项目、计费方式、第三方费用边界及成果形式；具体金额仍以拟委托律所备案并公示的收费标准为准，不宜套用统一价格。

主要依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十二条、第十四条，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml；《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号）第二项、第八项，原文：https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-03/25/content_5681313.htm。