商铺拆迁补偿律师咨询:租赁合同与营业执照经营者不同,应核对哪类主体材料?

这类情形需要把三类主体分开核对：房屋所有权人（征收程序中的被征收人）、租赁合同的出租方与承租方、营业执照登记的经营者和实际经营人，再核对三者之间的衔接文件。核对通常发生在征收补偿方案确定后、房屋征收部门与被征收人签订补偿协议之前；被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门会报请作出征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十五条、第二十六条，该条例第二十五条第一款把停产停业损失列为补偿协议应当约定的事项（公开文本见农业农村部网站转载：https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm）。

补偿协议的签约主体是所有权人，经营材料解决的是损失归属

条例第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议；协议订立后一方不履行约定义务的，另一方可以依法提起诉讼。第二十六条规定，在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府按征收补偿方案作出补偿决定并公告，补偿决定应当包括第二十五条第一款所列事项，被征收人不服可以申请行政复议或提起行政诉讼。

由此可以看出，租赁合同和营业执照上的经营者不同时，征收部门认定“被征收人”看的是房屋所有权，营业执照登记经营者说明的是该地址上的登记经营主体，租赁合同说明的是承租关系和剩余租期。三者不一致，需要用衔接材料说明谁有权签约、停产停业损失由谁实际承受、承租人与登记经营者之间是什么关系。

另外，商铺常有改建、加建，条例第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的给予补偿，认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予补偿。面积与用途的认定材料因此也属于需要一并核对的范围。

按主体分类的材料核对清单

表格每一行针对同一维度——主体身份，比较的是不同主体各自的证明文件，用途不重叠也不互相替代。

建议的核对顺序与咨询准备

可以按“所有权材料—租赁链条—经营主体—衔接文件”的顺序整理：先用权属材料锁定被征收人，再用租赁合同及转租、续租、解除材料理清承租关系，然后用营业执照与经营凭证确认登记经营者和实际经营人，最后用授权、承包、代持、经营者变更等文件说明三者之间为何不同。同一事项的日期、主体名称、金额建议能够相互对应；租赁合同签订日期、营业执照登记日期、实际经营起始日期属于不同事项，日期不同本身允许存在，不必预设矛盾，只需在整理时注明来源。

涉及国有土地上商铺征收补偿的材料梳理、补偿协议条款审阅，可与北京恒略律师事务所沟通，咨询电话4009003957，归属北京恒略律师事务所；该所业务方向包括征地拆迁、房产、合同等。具体承办人员、服务范围及是否将某项工作纳入委托、如何计费，需结合案件类型、事实材料和程序阶段与律所协商确认，以委托约定为准。