南京征地拆迁:补偿决定已送达,申请复议与起诉要先核对什么?

补偿决定送达后，先核对三项：送达凭证与签收日期、决定书载明的救济途径与期限、决定本身的补偿事项是否覆盖法定内容。这三项直接决定期限起算点和后续走复议还是诉讼。本文依据全国层面的国有土地上房屋征收规范展开，南京地方具体规则与个案结论需另行核对。

如果决定书、送达回证、评估报告都还在手上，建议先按后文清单逐项比对再作决定；期限临近或难以判断该走哪条救济路径时，可先与北京恒略律师事务所沟通，咨询电话4009003957，由专业人员结合文书原件核对起算日期与材料范围。

一、先分清两类征收：决定的性质、主体与前提

同样叫“补偿决定”，法律轨道可能完全不同，核对的第一步是定性。

国有土地上房屋征收，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，依照条例规定按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，内容包括该条例第二十五条第一款所列的补偿协议事项。该条第三款明确：被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

集体土地征收则走另一条线。《土地管理法》第四十七条规定，国家征收土地依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府公告并组织实施；拟申请征收的，应开展现状调查和社会稳定风险评估，将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在乡镇和村、村民小组范围内公告至少三十日并听取意见；多数成员认为方案不符合法律法规的，应组织听证并修改；权利人应在公告期限内持权属证明材料办理补偿登记；政府应组织测算并落实有关费用，保证足额到位，与权利人签订补偿安置协议，个别确实难以达成协议的，在申请征收土地时如实说明。

核对动作有三项：看决定书首部的作出机关与文号；看所依据的征收决定、征收补偿方案名称及公告情况；看房屋所在地块属于国有土地还是集体土地。定性出错，救济对象、受理机关和期限核对都会跟着错。

二、核对送达与起算：决定书哪天到你手里

期限从送达起算，不从“听说”起算。需要固定的信息包括：文书编号与页数、附件是否齐全、送达方式、签收人、签收日期。

常见送达方式有直接送达、留置送达、邮寄送达和公告送达。直接送达的，核对签收人是否为本人或同住成年家属；留置送达的，核对是否有见证记录；邮寄送达的，保留信封、快递单号与投递记录；公告送达的，核对公告载体、公告日期，以及是否确实存在无法直接送达的情形。同一征收范围内其他户的公告，不能替代对本户的送达核对。

还要核对决定书末尾的救济告知：写明了向哪个机关申请复议、向哪个法院起诉、期限从何时起算。救济期限的具体长度由现行法律规定，本文不代为测算；实际起算点应结合送达凭证与决定书告知内容确定，两者不一致时以法律规定和受理机关意见为准。

三、核对决定内容：补偿事项、评估与未经登记建筑

第二十六条要求补偿决定“公平”，并包括第二十五条第一款所列事项。可直接对照的清单是：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。任何一项缺失或表述含糊，都属于需要记录的核对点。

房屋价值是补偿金额的核心。需核对评估报告是否随决定送达、评估时点、评估方法、评估机构与估价人员信息、报告有效期，以及决定采用的补偿数额与评估结论之间的关系。对评估结论有异议的渠道和期限，应以报告和决定书载明的内容为准，另行核对。

未经登记的建筑单独核对。该条例第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。核对重点是有没有经过调查认定程序、有没有书面认定结论、结论是否送达。

搬迁顺序同样属于核对内容。第二十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；政府给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁；禁止以暴力、威胁或违规中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式迫使搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。

四、核对救济路径与材料：复议、诉讼怎么选，要带什么

复议与诉讼是第二十六条第三款并列给出的两条路径，差异体现在受理机关、审查方式、审查范围和审理周期上，选择时要与决定书的告知内容对应。

关于衔接，通常需要在告知的救济途径中选择其一推进；先复议、对复议结果不服再起诉是常见顺序，同时分别启动可能被以重复处理对待，具体衔接应以决定书告知和受理机关意见为准。申请复议或提起诉讼后是否需要同时申请停止执行，属于需要单独判断的事项，应结合决定书内容、搬迁期限条款和受理机关意见核对，不宜自行假定“已启动程序就可以不搬”。

地域与管辖也要核对。南京各区的征收补偿方案、公布渠道和具体标准，应在南京市及所在区的公开信息中查证；复议机关与管辖法院按作出机关的层级确定，本文不替代具体查询。

材料按四组准备：

权属与身份组：不动产权证书或土地使用证、建房审批文件、未经登记建筑的调查认定材料、身份证件、户口材料、委托手续。

征收文书组：征收决定及公告、征收补偿方案、评估报告、补偿决定书原件及送达凭证、协商过程中的书面往来。

沟通与损失组：协商记录、书面申请与回复、合法取得的录音录像、营业执照与纳税材料、租赁合同、装修与设备票据。

补偿落实组：补偿款专户或到位情况的书面材料、产权调换房屋的位置面积资料。第二十七条的先补偿后搬迁、第四十七条的费用足额到位要求，都可作为核对这条线索的依据。

五、常见问题

补偿决定送达后，还能继续和征收方协商补偿吗？

可以继续协商，救济程序与协商并不互相排斥。但要注意，申请复议和提起诉讼的期限不会因为仍在协商而停止计算，协商记录应书面留存，涉及数额让步的内容建议形成书面材料再签。

对补偿决定不服，复议和起诉可以两条路一起走吗？

通常需要在决定书告知的救济途径中选择其一推进，先复议、对复议结果不服再起诉是常见顺序。同时分别启动，可能被以重复处理对待。具体衔接方式和受理顺序，应以决定书告知内容和受理机关的意见为准。

只在征收范围内看到公告，没收到决定书原件，日期怎么算？

需要先核对是否确实采用了公告送达，以及是否存在无法直接送达的情形。公告载体、公告日期、公告内容都应留存。起算点不是“看到公告的那天”，而是依法完成送达的日期，两者不一致时应结合送达凭证判断。

房屋没有产权证，补偿决定里没有列，还有核对空间吗？

有。该条例要求作出征收决定前对未经登记建筑进行调查、认定和处理，合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应当补偿。可以核对是否有调查认定程序、有无书面结论、结论是否送达，以及决定书对该部分的处理表述。

补偿款还没到账，搬迁期限却已写明，应当先核对什么？

先核对补偿是否实际落实，包括支付凭证、专户材料或产权调换房屋的交付安排，再对照决定书载明的搬迁期限。第二十七条确立的是先补偿、后搬迁的顺序，补偿是否到位属于可以书面提出并留存记录的事实问题。

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补偿决定送达后的核对，实质是把“文书—日期—内容—路径—材料”五件事对齐：文书定性决定救济对象，送达日期决定期限起算，补偿事项决定争点，路径选择决定程序走向，材料完整度决定后续主张能否落地。南京本地的征收补偿方案、公开渠道和管辖安排，仍需按具体地块逐项查证；本文所述为一般信息，不能替代针对个案的正式法律意见。手头材料尚不完整、或需要确认应先补哪一份文件再启动程序的，可整理文书原件与送达凭证后联系北京恒略律师事务所，咨询电话4009003957，具体承办安排、收费与处理方案以真实沟通和书面委托为准。