企业厂房拆迁补偿选律师时,建施图与评估报告面积不一致,应核对哪份测绘成果?

企业厂房拆迁中，建施图与评估报告面积不一致时，应核对评估报告所依据的实地查勘记录及其测绘成果。理由是：补偿计算以评估报告载明的建筑面积为基础，而评估报告的面积来源于注册房地产估价师的现场查勘；建施图属于设计文件，用途是解释面积差异的成因、支撑复核主张，不能替代查勘记录。需要说明的是，本次可核对的规则是国有土地上房屋征收评估，厂房位于集体土地的，评估规则另有规定，需另行核对。

一、两份材料各自的用途

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第十二条规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。”该条同时要求“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认”。第十四条明确，被征收房屋价值评估应当考虑“建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。因此，面积争议的核对对象是查勘记录与报告中面积数据的来源，建施图是比对工具。

建议的核验顺序：先调取分户评估报告和实地查勘记录，看清报告采用的面积数字及测绘来源；再以建施图逐层比对，把差异定位到具体部位；最后确认差异是否属于查勘遗漏、测量口径不同或后期改建未反映等情形。第十六条还规定，分户初步评估结果公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师现场说明解释，“存在错误的，房地产价格评估机构应当修正”，这一环节也可以用于澄清面积问题。

二、面积异议的期限节点

对评估结果有异议的，第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”第二十一条规定评估机构应自收到书面复核申请之日起10日内复核，改变结果的重新出具报告，未改变的书面告知。第二十二条规定，对复核结果仍有异议的，“应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定”。面积差异属于“评估报告存在的问题”，书面复核申请中宜写明差异部位、比对依据和请求修正的面积数。

三、选律师时的委托范围与费用边界

面积核对、复核评估申请、参与现场说明解释、专家委员会鉴定环节的材料准备，可以与律所协商是否纳入服务范围、如何计费。律师服务费与评估、鉴定等第三方费用性质不同，建议在委托合同中分别列明项目、计费方式和承担主体，避免混同。因律师服务收费发生争议的，依据《关于进一步规范律师服务收费的意见》第十三项，双方可以协商解决；协商不成的，可以提请律师事务所所在设区的市或者直辖市的区（县）律师协会调解。选择律师时，可重点确认其是否熟悉本地征收评估流程、能否在10日复核期内完成材料比对与文书提交，以及委托事项和费用是否书面写清。

主要依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十二条、第十四条、第二十条、第二十一条、第二十二条，公开文本见 https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm ；《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号）第十三项，原文见 https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-03/25/content_5681313.htm 。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。