2026年广州征地拆迁律师费用咨询:评估报告与权属证书记载面积不一致,费用应列哪些比对?

在国有土地上房屋征收中，遇到评估报告记载面积与权属证书记载面积不一致，向律师咨询费用时，宜把比对分成两条线：一条是面积口径与依据来源，它决定需要核对哪些材料、可能涉及哪些工作；另一条是费用性质与承担主体，它决定哪些支出属于律师服务费、哪些属于评估鉴定等第三方费用。本次可核对的全国性规则显示：已登记房屋的建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，两者不一致时，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，并按照政府价格主管部门规定的收费标准执行；诉讼中发生的评估费用由当事人直接支付给评估机构。

一、面积口径：把四处记载分开列

面积不一致的咨询，先把下列记载各自列明，注明数值、出处和取得时间：

1. 房屋权属证书记载的建筑面积；
2. 房屋登记簿记载的建筑面积。资料显示，已登记房屋的性质、用途和建筑面积一般以权属证书和登记簿为准，二者不一致时以登记簿为准，有证据证明登记簿确有错误的除外；
3. 实地查勘记录及影像资料反映的房屋状况。按规定，注册房地产估价师应当实地查勘、拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料并做好记录，房屋征收部门、被征收人和估价师在记录上签字或盖章确认；被征收人拒绝签字的，由房屋征收部门、估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况在评估报告中说明；
4. 评估报告实际采用的建筑面积。评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响价值的因素。

涉及未经登记建筑的，按市、县级人民政府的认定、处理结果评估，需单独列出认定结论与对应面积，不与登记面积混在同一栏。

需要说明的是，上述规则解决的是权属证书与登记簿之间的关系；评估报告面积与登记簿记载的差异，属于评估依据的事实材料核对问题，宜以查勘记录、登记资料逐项对照后再判断如何处理。

二、费用性质：三类支出分开列

律师服务费部分，本次资料未包含广州当地的具体收费标准和律所报价，不宜列出固定金额或“统一价”。可行的做法是要求书面委托合同逐项写明服务内容、是否包含面积口径核对与协商谈判、计费方式及付款节点；某项工作是否纳入服务范围、如何计费，可与律所协商确定。

三、建议的核对顺序

先确认评估时点。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋的价值评估时点应当与之保持一致；用不同时点的记载直接比较面积或价值，容易得出错误比对结果。

再按“登记资料—查勘记录—评估报告—认定处理结果”的顺序逐项填表，每项注明来源与日期。最后把拟委托工作逐条对应到费用类别，区分律师服务费与评估、鉴定等第三方费用，并核对评估、鉴定收费是否执行政府价格主管部门规定的标准。

面积差异本身不当然决定费用由谁负担；费用取决于委托范围与实际发生的事项，以及相关条文规定的承担条件。

依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十条、第十二条、第十四条、第三十一条；《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号，2007年4月1日施行）第十二条。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。