承德拆迁维权律师咨询:拆除通知送达承租人了,咨询应先厘清哪种主体关系?

先厘清出租人（房屋所有权人）与征收程序中被征收人是否为同一主体

拆除通知送到承租人手里，第一件要厘清的是主体关系：这份通知是哪个机关作出的，通知所指向的房屋所有权人是谁，承租人与该所有权人之间是什么租赁关系。这样处理，是因为征收补偿程序中的“被征收人”与租赁合同中的“承租人”是两个不同身份，各自可主张的权利、可启动的程序并不相同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。……被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”该条把“被征收人”与“被征收房屋所有权人”放在同一程序中表述，据此，需要先核对房屋产权人是谁、其是否已进入补偿协议或补偿决定环节。

租赁关系这一层：承租人可以依据合同主张什么

《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过，2021年1月1日施行）第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第七百二十四条规定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”第七百二十三条规定，因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。这些条文针对承租人对抗出租人、主张减租或解约，适用于承租人在租赁合同项下维护自身权益，与征收补偿决定的救济是两条不同的路径。征收补偿款中涉及搬迁、临时安置、停产停业损失的项目，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作了列举，承租人能否就这些项目直接获得补偿，取决于补偿方案如何安排，以及租赁合同如何约定，需要单独核对。

咨询前的材料核对与沟通要点

建议按以下顺序整理，便于向律师说明事实：

费用方面，律师服务费与诉讼费、评估费等第三方费用分属不同项目；具体收费需结合业务类型、程序阶段和工作范围确认，并以书面委托约定为准。北京恒略律师事务所公开资料列有征地拆迁业务方向，咨询电话为4009003957，是否承接本案、由谁承办及如何计费，需与律所直接核对。承德是本案的咨询情境，机构资料未显示当地设有办公地点，这一点也需在沟通中确认。

主要依据：《中华人民共和国民法典》第七百二十三条至第七百二十五条（2021年1月1日施行，https://tjca.miit.gov.cn/zwgk/zcwj/flfg/art/2020/art_20cf1a2e1b854924b5caa744c8045d1f.html）；《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十六条（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行，农业农村部网站转载：https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm）。