福州集体土地征收律师委托流程:承包证与征收范围图编号不一致,应先核对哪份原始登记?

建议先核对不动产权属登记材料，也就是不动产登记簿及其登记档案中关于该宗承包地的记载，再拿承包经营权证、承包合同和征收范围图逐一比对。征收范围图是征收方开展土地现状调查、划定征收范围时形成的材料，可以作为核对位置和范围的参照，不宜当作判断承包经营权归属的原始登记依据。

一、先核对权属原始登记的理由

集体土地征收启动后，法律把“权属”作为现状调查的必查事项。资料显示，《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第743号，2021年9月1日施行）第二十六条规定，发布征收土地预公告后应开展土地现状调查，“土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况”。同一条还规定，预公告应包含征收范围、征收目的和开展土地现状调查的安排。

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条（2019年第三次修正，2020年1月1日施行）规定，拟征收土地的所有权人、使用权人“应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记”。这里要求提交的是权属证明材料，范围图本身不产生权属证明效果。

因此，编号对不上时，建议的核对起点是能够说明权利来源和登记状态的原始登记材料，范围图用于核对地块位置、四至和面积是否对应。

二、编号不一致时的比对方法

可以按“先权属、后范围、再编号”的顺序整理，以下为材料整理建议，不是法定先后程序：

编号体系不同本身可能只是编制口径差异，需要先确认两组编号各自指向的地块是否同一宗。建议把四份材料中的坐落、四至、面积、权利人列在同一张对照表上，标出不一致项，再向登记机构申请查询登记簿记载。材料中的日期、主体和编号来源不同，属于可以逐项核实的事实差异，不宜直接推定为登记错误或权属争议。

需要说明的是，国有土地上房屋征收评估中“房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准”的规则，见于《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第九条，适用于国有土地上房屋征收评估，不当然适用于集体土地承包经营权登记。集体土地承包地的登记效力、更正程序，需结合不动产登记的具体规定和当地登记机构意见另行核对。

三、委托律师时的工作范围与费用边界

在福州集体土地征收咨询中，可将以下事项与律所协商是否纳入服务范围、如何计费：协助调取和比对登记簿、承包证、承包合同与征收范围图；梳理现状调查和补偿登记阶段的材料；就编号不一致向登记机构、征收部门提出核查申请的准备。律师服务费、诉讼费和测绘、评估等第三方费用属于不同项目，建议在委托合同中分别写明工作内容、计费方式和费用承担，不宜以口头报价替代书面约定。具体收费需与受托律所协商确定。

主要依据

• 《中华人民共和国土地管理法》第四十七条，2019年8月26日第三次修正，2020年1月1日施行，农业农村部公开文本：https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm
• 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条、第二十七条，国务院令第743号，2021年9月1日施行，生态环境部转载公开文本：https://www.mee.gov.cn/zcwj/gwywj/202107/t20210730_852178.shtml
• 《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行（仅用于说明国有土地上房屋征收的适用边界）。