承德国有土地征收律师费用咨询:评估明细未列附属物而现场照片出现,费用约定应否含复核项?

评估明细未列附属物、现场照片却能看到，这类异议通常需要在复核评估环节提出。律师费用约定是否应包含复核项，取决于把“复核评估费”与“复核阶段的律师服务费”分开处理：依据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第三十一条，“房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。”复核评估费由原评估机构负担，不属于被征收人应向评估机构支付的款项，在律师费用约定中通常作为代收代付项目列明的必要性较低；整理照片、比对查勘记录、撰写书面复核申请、参与专家鉴定等属于律师服务内容，是否纳入委托范围、如何计费，需要在书面委托合同中写明。承德当地律师收费的具体标准，本次资料未提供，无法给出金额或报价。

一、复核程序的时间节点与费用归属

被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题；原机构应当自收到申请之日起10日内复核，改变原评估结果的重新出具评估报告，未改变的书面告知申请人。对复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定；对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理（《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十一条、第二十二条）。

费用方面，复核评估费用由原评估机构承担；鉴定费用由委托人承担，鉴定改变原评估结果的由原评估机构承担。这两类费用与律师服务费性质不同，前者是评估、鉴定机构的收费，后者是委托律师的对价。核对费用约定时，可以将“评估机构收取的费用”与“律师事务所收取的服务费”分列两栏，逐项注明付款主体和收款方。

二、附件物未列入明细、照片中却出现，先核对三份材料

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条要求注册房地产估价师实地查勘、拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料并做好查勘记录，房屋征收部门、被征收人和估价师应当在查勘记录上签字或者盖章确认；被征收人拒绝签字的，由房屋征收部门、估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况在评估报告中说明。据此，可以从三个方向核对：

1. 现场照片与查勘记录：照片中出现的附属物，是否在查勘记录中有对应记载，记录是否经三方签字盖章确认；
2. 评估报告分项：评估明细中是否单列该类附属物，未单列的原因是否在报告中有所说明；
3. 评估范围与方法：评估是否考虑了区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等价值因素（第十四条）；室内装饰装修价值、机器设备及物资搬迁费用、停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托房地产价格评估机构评估确定（第十四条）。

上述核对属于材料整理建议，用于判断异议应指向评估明细漏项、查勘记录不完整还是补偿项目归类问题，不同结论对应不同的主张方向。

三、费用约定可以写明的几项内容

建议在书面委托合同中明确：服务覆盖的程序阶段（复核评估申请、专家委员会鉴定、补偿协商、行政复议或诉讼等）；各阶段的计费方式与支付节点；评估费、鉴定费等第三方费用的承担主体与支付路径；差旅、文印等杂项费用的处理。诉讼过程中因鉴定、评估等发生的依法应由当事人负担的费用，由人民法院根据谁主张、谁负担的原则决定由当事人直接支付给有关机构，人民法院不得代收代付（《诉讼费用交纳办法》，国务院令481号，2007年4月1日施行，第十二条）。评估环节本身，房屋征收评估委托合同应当载明评估费用及收取方式等事项（《国有土地上房屋征收评估办法》第六条），核对时也可以一并查阅该合同，确认评估机构收费的依据。

将复核阶段律师工作纳入委托范围时，可写为“复核评估申请及后续鉴定程序中的代理服务”，并与单独计费的诉讼阶段区分；是否纳入、如何计费，由委托人与律师事务所在合同中协商确定。

主要依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第六条、第十二条、第十四条、第二十条至第二十二条、第三十一条，公开文本见 https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml ；《诉讼费用交纳办法》（国务院令481号）第十二条，原文见 https://www.hengqin.gov.cn/lab/flfg/xzfg/content/post_3516588.html 。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。