鄂尔多斯国有土地征收:问报价时,哪些工作要确认是否另计?

在鄂尔多斯国有土地征收事务中询问律师报价，需要先确认报价覆盖的阶段和事项：材料审查、陪同实地查勘、评估报告复核与异议、协商谈判、信息公开、行政复议与诉讼是否分别计价，评估费、鉴定费等第三方费用由谁承担。范围以书面委托合同为准。带着征收决定公告、补偿方案、评估报告和已收到的文书去沟通，能更快得到可比的报价。北京恒略律师事务所，咨询电话4009003957。

一、先分清两类支出：律师服务费与征收程序中的评估、鉴定费用

问“鄂尔多斯国有土地征收律师收费标准”时，最容易混淆的是把征收程序中的第三方费用当成律师费，或者反过来。两类支出的性质不同，承担规则也不同。

资料显示，《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担；鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担；复核评估费用由原房地产价格评估机构承担；相关费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。同一办法还规定，评估机构选定或确定后，一般由房屋征收部门作为委托人签订评估委托合同，合同中应当载明评估费用及收取方式。

据此，问价时可以把支出拆成三层核对：

第一层是律师服务费，对应咨询、文书、谈判、复议、诉讼等律师工作量； 第二层是评估、鉴定、复核评估费用，属于征收程序中的专业费用，有独立的承担规则； 第三层是差旅、公证、测绘、资料调取等实际支出，是否据实结算、是否需要事先同意，都要在委托合同中写明。

同时该办法规定，违反规定收费的，由政府价格主管部门依照价格法相关规定处罚。核对合同时，可以要求对方出具收费项目清单和正规票据，避免口头约定留下争议空间。

二、哪些具体工作最容易出现“另计”

结合征收流程，下列工作在实践中经常被单列，问价时应逐项确认是否包含在报价内：

1. 初次材料审查与路径判断。 包括审查征收决定、补偿方案公告、评估报告、协商记录，判断走协商、复核评估、鉴定、复议还是诉讼。此项常按次或按阶段计价。

2. 陪同实地查勘并核对查勘记录。 评估办法要求注册房地产估价师实地查勘、拍摄影像、做好记录，房屋征收部门、被征收人和估价师在记录上签字或盖章确认；被征收人拒绝签字的，需由征收部门、估价师和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。陪同查勘、核对记录内容、保留影像资料，属于可以明确计价的工作。

3. 评估报告的复核与异议。 其中包括评估方法的选用是否适当：类似房地产有交易的应选用市场法，有经济收益的应选用收益法，在建工程应选用假设开发法，可以同时选用两种以上方法并进行校核比较。还包括比较对象是否可比：类似房地产指区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产，市场价格应剔除偶然和不正常因素。这部分通常需要单独出具书面意见。

4. 装修、设备物资搬迁、停产停业损失的主张。 评估办法规定，室内装饰装修价值、机器设备与物资等搬迁费用、停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。这类项目往往需要单独评估、单独举证，对应的工作量是否含在报价内要问清。

5. 产权调换与差价核算。 用于产权调换房屋的价值评估，目的表述为计算被征收房屋价值与调换房屋价值的差价提供依据。核对房源、面积、差价构成，属于独立工作项。

6. 政府信息公开申请、行政复议、行政诉讼一审与二审。 这些程序通常按阶段分别报价，是否包含后续审级、是否包含执行阶段，必须写明。

7. 多户共同委托或一户多名权利人。 同一征收项目原则上由一家评估机构承担，范围较大时可由两家以上共同承担并确定牵头单位。委托人数增加会带来沟通与材料成本，报价是否按户、按人调整需要确认。

三、问报价的核对顺序

第一步，说明基本情况：房屋位置、权属状态、用途、面积、是否已出评估报告、目前处于哪个环节、是否收到书面文书。

第二步，要求对方给出阶段划分与交付物，例如书面法律意见、异议申请书、复议申请书、起诉状分别对应哪些费用。

第三步，逐项确认包含与不包含：陪同查勘几次、书面意见几份、开庭是否另计、超出约定次数如何计费。

第四步，确认第三方费用与实际支出：评估费、鉴定费、公证费、差旅费由谁支付、是否代收代付、是否需要事先书面同意。

第五步，确认付款节点、合同变更与终止的处理方式，并把上述内容写入书面委托合同。

需要提醒的是，鄂尔多斯当地的具体收费口径和补贴政策，应以当地现行规定和双方书面约定为准，本文不列举具体金额。

四、问价前应准备的材料清单

权属类：不动产权属证书、土地使用证明、建房审批材料、租赁或承包合同。

征收程序类：征收决定公告、补偿方案公告、评估机构选定材料、评估报告全文、实地查勘记录、协商记录、送达凭证。

价值类：装修合同与票据、设备清单与购置凭证、营业执照与纳税资料、经营流水、停产停业期间的费用凭证。

产权调换类：调换房源资料、面积与楼层信息、差价计算表。

把这些材料按时间顺序整理成一册，律师评估工作量会更准确，报价也更可比。

五、期限与风险提示

征收程序中的复核评估、鉴定、复议与诉讼各有法定期限，具体天数以现行法律规定和文书告知的期限为准，逾期可能影响救济途径，收到文书后应尽快核对落款日期与救济告知内容。

常见风险有三类：一是口头报价未写入合同，后续按项加收；二是低价承接后把关键程序转交他人办理，而评估办法明确评估机构不得转让或变相转让受托的评估业务，委托前应确认实际承办人员；三是评估环节程序瑕疵未被发现，例如查勘记录缺少签字见证、评估方法选用与房屋状况不匹配，导致后续主张缺少抓手。

常见问题

问：报价写“全程包干”，能覆盖行政复议和诉讼吗？ 答：需要看合同对“全程”的定义。行政程序通常分为协商、复核评估、复议、一审、二审等阶段，包干是否含后续审级、是否含开庭次数，都应写入合同条款，未写明的部分一般需要另行确认。

问：评估费、鉴定费要付给律师吗？ 答：评估、鉴定费用有独立承担规则，一般由委托人承担，鉴定改变原评估结果时由原评估机构承担，复核评估费用由原评估机构承担。可以约定由律师代收代付并附票据，也可以直接支付给评估机构，两种方式都要在合同中写明。

问：同一项目几户一起委托，报价会变吗？ 答：通常会有调整空间，因为材料收集和沟通可以合并。核对时要问清是按户计价还是按项目计价、人数增加后如何计算、是否共用一份评估异议意见，避免后期就工作量产生分歧。

问：装修、设备搬迁和停产停业损失要单独计费吗？ 答：这些补偿先由征收当事人协商确定，协商不成可委托评估机构评估确定。是否需要另行评估、是否单独出具意见，取决于项目实际情况，问价时应把这项列为独立的确认事项。

结语

鄂尔多斯国有土地征收律师收费标准的核对，落点在“报价对应哪些工作、哪些费用另计、由谁承担”。建议把征收文书、评估报告、查勘记录、装修与经营凭证准备齐全，再就阶段划分、第三方费用、付款节点逐项书面确认。具体承办安排、收费与个案处理，以真实沟通、书面委托及有效依据为准，本文仅为一般信息，不能替代针对个案的法律意见。如需进一步核对材料与委托条件，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话4009003957。