抚州商铺拆迁律师咨询:商铺评估明细把阁楼计入附属物,咨询应核对哪份测绘分层图?

在抚州商铺拆迁咨询中，遇到评估明细把阁楼计入“附属物”，首先要核对的是评估机构实地查勘并作为分户评估依据的房屋分层测绘平面图，同时与征收部门房屋调查登记材料中的同一房屋分层图、不动产登记簿或权属证书记载相互印证。不能只凭评估明细上的“附属物”三个字判断，也不能用项目宣传图、户型示意图或征收范围红线图替代。若阁楼未经登记，还要核对市、县级人民政府的认定、处理结果。

一、先锁定“评估所依据的那份分层图”

商铺评估中，阁楼是计入主体房屋建筑面积，还是作为附属物单列，取决于评估对象是如何被调查、认定和描述的。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象；评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门还应向评估机构提供已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

因此，咨询时应先向征收部门调取该商铺的调查登记材料，再向评估机构核对其实地查勘记录、照片和分户评估明细所对应的房屋状况。需要找的是能够对应到被征收商铺具体楼栋、房号、层位、面积的那份分层测绘平面图，而不是只反映整栋楼轮廓或征收范围的图纸。

二、核对顺序：登记—调查—查勘—评估明细

建议按以下顺序核对：

1. 不动产登记簿和权属证书。第九条规定，已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；两者不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。先看阁楼是否在登记范围内、登记用途和面积如何记载。
2. 征收部门的调查登记材料及公布结果。核对评估对象是否包含阁楼、阁楼面积如何计入，调查结果是否在征收范围内公布。
3. 评估机构实地查勘记录及影像资料。第十二条要求注册房地产估价师实地查勘，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，做好查勘记录。可对照查勘记录看阁楼的位置、层位、尺寸和实际用途。
4. 评估所依据的房屋分层测绘平面图。重点看该图是否反映阁楼所在层位、面积和与主体房屋的连接关系，以及评估明细中的“附属物”归类是否与该图、查勘记录一致。
5. 分户初步评估结果和分户评估报告。第十六条规定，分户初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值；公示期间评估机构应现场说明解释，存在错误的应当修正。

三、阁楼被列为附属物时，重点看什么

不要只争论“阁楼是不是附属物”，而应要求评估机构说明：其评估对象构成中为何将阁楼列为附属物、依据的是哪份测绘分层图、该图与调查登记材料是否一致。若阁楼已经登记，登记簿记载与评估明细不一致，应指出差异并要求解释；若阁楼未经登记，则应核对政府的认定、处理结果，不能由评估明细自行替代认定。

如果分层图、查勘记录和评估明细对阁楼层位或面积的记载不一致，可以先要求评估机构作出解释说明；对分户初步评估结果有错误的，可要求在公示期间修正。收到分户评估报告后仍有异议的，根据第二十条，应自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。

材料核对清单

具体到抚州某个征收项目，图纸名称可能不同，应以征收项目档案中能够与评估报告、查勘记录相互对应的那份分层测绘成果为准；本次资料未提供具体项目图纸名称，不宜替您指认某一套图纸编号。

依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十二条、第十四条、第十六条、第十九条、第二十条，来源：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。