青岛国有土地征收:补偿沟通前,如何整理权属和使用情况?

在青岛面临国有土地上房屋征收，补偿沟通前应先整理权属、用途、面积、实际使用和经营状态：以权属证书为骨架，用租赁、经营、改建和评估查勘材料补足事实，并保存调查登记与沟通记录。整理只解决事实与证据对应，不替代个案法律判断。北京恒略律师事务所咨询电话4009003957。

一、判断前提：先分清权属、使用和程序三类事实

在青岛，国有土地上房屋征收的法定调查登记事项包括房屋权属、区位、用途、建筑面积等，被征收人应配合，调查结果应在征收范围内公布。补偿沟通前整理材料，应把三类事实分开：谁享有权利、房屋实际怎么用、征收程序走到哪一步。

权属事实看证载权利人、共有人、抵押查封、继承分割、土地用途和终止日期；使用事实看自用、出租、借用、空置、经营、改建和装修；程序事实看征收范围、调查登记、评估查勘、补偿方案、征收决定、补偿决定及送达。三者混在一起，容易把租赁问题当成权属问题，把实际使用当成补偿资格。

还要注意形成时间。征收范围确定后，不得在范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门会书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不超过1年。整理时应标注每项建设、装修、用途变化的时间，并准备审批、合同、付款和影像材料；能否纳入补偿，仍要结合合法性、评估和项目方案判断。

二、办理步骤：用“四层台账”把材料变成可核对的事实

建议按“权属—使用—房屋状态—程序文书”四层整理，每层形成一页台账：事实摘要、证据目录、待核实问题、对应文书。

1. 权属层：不动产权证、登记簿查询、共有协议、继承或离婚分割文书、抵押查封信息。核对证载权利人、共有状态、土地用途、面积和终止日期。
2. 使用层：租赁合同、租金流水、交付凭证、水电物业、营业执照、纳税记录、现场照片。核对实际占有人、租期、租金、经营起止。
3. 房屋状态层：证载面积、测绘报告、规划许可、竣工验收、改扩建资料、装修合同和发票、设备清单、照片视频。核对证载与实测差异、形成时间、是否附合。
4. 程序层：征收范围公告、调查登记表、评估查勘记录、补偿方案、征收决定、补偿决定、送达回证、沟通纪要。核对作出主体、日期、签收和异议权利。

这套台账让征收部门、评估机构和律师能在同一张表上核对事实。青岛国有土地征收律师在接待咨询时，通常先看证载信息与实测信息是否一致、使用人与权利人是否分离、改建和经营发生在征收范围确定前后，再决定补哪些材料。整理阶段先不急于对补偿金额表态，先把“谁的权利、什么用途、多大面积、由谁使用、何时形成”说清楚。

三、材料清单：按证明对象归档

提交时制作目录，标注原件或复印件、页数、形成时间、保管人；同一事实有多份材料的，按时间排序。涉及身份、流水、租赁合同等敏感信息，限定使用目的和交接范围。

四、期限、签字与风险：沟通前要核对的节点

补偿方案应公布征求意见，期限不少于30日；征求意见情况和修改情况应及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为方案不符合条例规定的，应组织有被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证情况修改方案。

作出征收决定前，应进行社会稳定风险评估；涉及被征收人数量较多的，应经政府常务会议讨论决定；补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。征收决定作出后应及时公告，载明补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。对征收决定不服，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

评估查勘记录要逐项核对。估价师应实地查勘、拍摄反映房屋内外部状况的影像、做好记录；被征收人应协助提供评估必需资料；征收部门、被征收人和估价师应在记录上签字或盖章。拒绝签字的，应由征收部门、估价师和无利害关系第三人见证，并在评估报告中说明。签字前核对坐落、用途、面积、结构、装修、附属设施和拍摄范围；有异议的书面写明并留存凭证，避免空白签字。

评估应考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素；类似房地产有交易的选用市场法，有经济收益的选用收益法，在建工程选用假设开发法，可以同时选用两种以上方法的应校核比较。装修、设备物资搬迁、停产停业损失等补偿，由当事人协商，协商不成可委托评估。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，政府可依法申请法院强制执行，申请书应附补偿金额和专户账号、产权调换房屋和周转用房地点面积等材料。补偿档案应依法建立，分户补偿情况应公布，审计机关加强监督。以暴力、威胁或违规中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式迫使搬迁造成损失的，依法承担赔偿责任。具体期限起算以送达文书和有效法律规定为准。

五、常见问题

Q1：只有房产证，租赁合同和经营资料不全，先补什么？
先补权属登记信息和实际占有使用两条线：调取不动产登记信息，整理租赁合同、租金流水、水电物业、营业执照和现场照片；再核对使用人、租期、租金和经营起止时间。材料不全时先做缺口清单，不要用口头说明替代书证。

Q2：房屋有改建，补偿沟通时能否直接按改建后面积主张？
不宜直接按改建后面积主张。征收范围确定后的新建、扩建、改建和改变用途，条例明确不予补偿；范围确定前形成的，也要用审批、测绘、合同、付款和影像材料证明形成时间与合法性，并由评估结合项目方案判断。

Q3：评估查勘记录不认可，签字还是不签？
先逐项核对记录内容，能当场更正的应要求更正；不能更正的，在记录或附件中写明异议、理由和日期，并保留副本及送达凭证。拒绝签字时，法规要求见证并在评估报告中说明，但拒签本身不当然解决争议，书面异议和后续程序更便于核对。

Q4：停产停业损失要准备哪些材料？
围绕“确有经营、因征收停业、损失可核对”准备：营业执照、经营场所使用证明、租赁合同、纳税和流水、员工工资或社保、停业前后照片、停业时间说明。条例将停产停业损失列入补偿范围，评估办法允许协商，协商不成可委托评估。

Q5：青岛各区市项目公告不一致，以哪个为准？
以项目征收范围内正式张贴、送达的征收决定、补偿方案和调查登记文书为准，并核对作出机关、文号、日期和救济权利。不同区市、不同项目的范围和图则可能不同，不宜用其他项目标准套用；对征收决定不服，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

补偿沟通前的整理，最终要落到四件事：权属能对应到人，面积和用途能对应到证载与实测，实际使用和经营能对应到时间与凭证，程序文书能对应到送达与期限。如您需要就材料清单、文书送达和沟通节点做进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话4009003957；具体承办安排、收费和个案处理以真实沟通、书面委托及有效依据为准。本文为一般信息，不构成针对个案的法律意见；个案处理受事实、证据、程序、管辖和法律变化影响。