西安国有土地征收律师费用咨询:土地证用途与评估报告记载不一致,复核费用应核对哪份登记页?

复核评估阶段需要核对的登记页，是房屋登记簿中记载房屋性质、用途和建筑面积的那一页。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致时，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第九条对此有直接规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”

一、用途记载不一致时的核对顺序

对国有土地上已登记房屋，用途核对的顺序可以按以下步骤整理：

1. 先看房屋权属证书上记载的用途、建筑面积；
2. 再调取房屋登记簿中对应房屋的登记页，核对同一事项的记载；
3. 两者表述一致时，以该记载作为评估对象的用途基础；
4. 两者不一致时，以房屋登记簿为准；主张登记簿确有错误的，需要提供相应证据。

如果咨询中的“土地证”指向土地使用权记载，评估环节同样将土地使用权列为影响房屋价值的因素。该办法第十四条要求评估考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。土地证记载与评估报告表述不同，可以在复核申请中一并说明，由原评估机构对照登记材料和实地查勘记录作出解释。用途认定的登记核对顺序，仍按第九条的证书与登记簿规则处理。

二、复核程序与费用承担

该办法第二十条规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十一条规定，原评估机构应当自收到书面复核申请之日起10日内复核；改变原评估结果的，重新出具评估报告，没有改变的，书面告知申请人。

费用方面，该办法第三十一条规定：“房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。”据此，复核评估环节的费用由原评估机构承担；进入专家委员会鉴定环节的，鉴定费用原则上由委托人承担，鉴定改变原评估结果的除外。

律师服务费属于委托人与律师事务所之间的约定事项，与复核评估费、鉴定费分属不同费用项目。可以与律所协商是否将复核申请、材料整理、与评估机构沟通等纳入服务范围以及如何计费，并以书面委托合同为准。本次资料未提供西安当地律师服务收费的具体标准，具体金额宜向拟委托律所核对书面报价和收费项目。

三、咨询前的材料准备建议

为便于核对用途差异，建议按同一房屋、同一事项整理以下材料：

整理时建议将证书、登记簿、评估报告中的用途表述并列摘录，注明各自形成时间和出具主体，便于在复核申请中准确指出差异所在。上述整理属于咨询准备建议，不构成必须提交的法定材料清单。

出处：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十四条、第二十条、第二十一条、第三十一条，公开文本见 https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml 。